购房合同因“政策性违约”如何解除

近日，北京海淀法院对“新国十条”颁布后，由房地产新政导致的“政策性违约”案件做出了一审判决。这是一份牵动无数买房人和卖房人注意力的判决书，它回应了一个引发法律界巨大争议的问题，即因房地产新政导致的“政策性违约”案件，可以适用情势变更原则解除合同。
   2010年4月30日，北京市出台了“京十二条”，提高第二套住房贷款首付款比例，并暂停第三套住房贷款的发放。而就在“京十二条”出台前，张先生和宋女士刚刚签署了一份二手房买卖合同。张先生认为，“京十二条”出台导致其无法贷款，是订立合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生依据“情势变更原则”，请求法院判令解除合同，要求宋女士返还其交付的定金15万元。

   法院认为，双方订立的合同合法有效，但是合同成立以后客观情况发生了变化，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的。据此，法院适用合同情势变更原则，最终判决解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

  海淀区法院对此类案件做出首例判决。对于目前大量因“政策违约”陷入法律纠纷的买房人而言是绝对利好消息。而房产开发商面临退房潮，对房产开发商而言可能就是噩耗。

徐涛律师15327446830   QQ574659129