房屋买卖户籍纠纷案例分析

发布日期：2012-11-11 作者：徐涛律师

2008年，王先生购买了一套二手房，按照约定支付了全部房款后，却意外地发现自己新买的二手房中居然另有户口，且这个人王先生并不认识。经询问售房人，原来是售房人购买此房时上家所留下的户口。且售房人表示，自己也无能为力，因为已经联系不到自己的上家了。王先生找到房屋所在地的派出所，派出所表示，该户口不能迁出。而按有关户籍管理规定，一套房子户口只能属于一户居民，如果售房人的上家不迁出，王先生的户口就无法迁入。至今为止，王先生的问题仍然未能得到解决。（有些派出所在上家户口未迁出时，房东仍有权将自己的户口迁入，这一点更为人性化。）

王先生所面临的问题，在行业内并不是极少数的偶然事件，相关纠纷在实践中时有发生。由于市民在购买二手房时，一般总是将谈判的重点集中在房屋的价格、地段、房型、楼层和朝向等方面，而忽略询问该房屋内的户口情况。正是看起来不太重要的户口，可能引发严重的后果。

那么，户口问题如何解决，才是上策？

由于户籍管理属于公安部门的行政管理，法院不接受关于户口迁移的立案，一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。因此，户口问题事后补救是非常困难的，应将重点放在事前预防上。

事先预防的原则，要求在购房时注意并做到以下几点：第一，应主动要求房东出示户口簿，并复印留存，通过审查户口簿可大致了解户籍情况。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查询房屋内的户籍情况记录，这一点最容易被忽视，但非常重要。第三，对于确有户口存在的房屋，购房者在签订房屋买卖合同时，应就户口问题约定明确的违约责任，即在约定户口迁出日期之外，还须约定卖方未按时迁出户口时应承担的违约责任，通常按日计算（比如按房价款的日万分之五承担逾期迁出户口的违约责任），以督促房东履行户口迁移的义务。
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