商品房浸水，起诉开发商吗？

　【案情】
　　购房者吴某因房屋天花板发生浸水，多次分别要求开发商及邻居刘某解决。开发商认为，房屋浸水是与楼上购房者邻居刘某修水池漏水有关（浸水处与水池部位相对应），自己没有权利要求刘某为吴某解决浸水问题。刘某则认为，浸水事实存在，但没有明确证据证明是自家水池问题所导致，是开发商房屋质量问题。
　　【分歧】
　　吴某浸水问题到底找谁解决，存在几种意见。
　　第一种意见认为：吴某与开发商是商品房买卖合同关系，开发商房屋浸水，属于质量存在瑕疵，开发商作为被告是正确的；
　　第二种意见认为：吴某知道房屋发生浸水，是与刘某修水池相关，应该以刘某为被告。
　　第三者意见认为：解决吴某的浸水问题，刘某与开发商都有义务，可以作为共同被告。
　　【管析】
　　笔者同意第二种意见，其理由如下：
　　从民事法律关系上看，第一种意见可以成为解决浸水问题途径。由于开发商的房屋存在瑕疵，负责售后维修是其不可推脱的义务。但从司法效果和社会效果上考虑，根据上述基本案情，势必会发生情形是：
　　若以开发商为被告，法院判决开发商修复属于没有强制力的“空文判决”。因为开发商如果接受法院判决“维修”的义务后，如果刘某仍然不配合，仍然坚持不是自家水池问题，开发商是无从实施履行维修行为的义务，即使权利人申请法院强制执行，执行人员也难以执行。因为开发商维修过程行为必然牵连到刘家修水池是否漏水问题，在法律文书中没有涉及刘某的“义务”情况下，人民法院对刘某是没有强制“配合协助”权利。
　　导致上述可能发生的情况主要理由：1、开发商与刘某只存在商品房买卖合同关系，开发商对刘某的房屋再没有任何行为处理权，也没有任何民事权利赋予开发商，来起诉刘某修复水池。2、开发商与购房者就商品房买卖合同发生质量纠纷时，只对房屋交付之前的部分承担民事责任，当购房者对房屋进行装修后，因装修后而引发侵害行为或者自损行为的纠纷，应该由装修购房者自己来承担。3、如果购房者的房屋质量存在瑕疵是属于楼房公共部分的质量所导致，应该由开发商或者物业管理部门来承担。
　　据此，笔者认为：从本案案情交待事实分析，应该从浸水的最直接、比邻距离最近的部位来考虑。以相邻关系所导致的侵权纠纷来“对症下药”，虽然吴某可以以商品房买卖合同的质量纠纷来诉讼，但达不到预期目的。吴某可以在申请对浸水部位做司法鉴定之前，告知相关当事人司法鉴定的法律后果，或许这样做，可以减少因维修所带来的不必要的成本浪费。
　　2011年11月24日
徐涛律师15327446830   QQ574659129