以房屋抵工程款的四大风险
发布日期:2012-11-12 作者:徐涛律师
以房抵工程款方案中涉及到两个法律关系:工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。但在实际履行中,往往是建筑施工企业将以房抵款的房屋再委托开发商销售,以所得价款支付工程款。 从物权法的角度分析,以房抵工程款从《物权法》及《合同法》的角度分析存在以下法律风险: 风险一:开发商折抵给建筑施工企业的商品房属于期房,双方签订的合同为商品房预售合同。在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同,而且也无法到房管局登记备案,建筑施工企业的权益难以保护。 风险二:开发商折抵给建筑施工企业的商品房作为在建工程,开发商为了贷款是否已经将在建工程抵押给了银行?根据《物权法》第191条第2款“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定,如果开发商以房抵款的房屋上存在抵押权,将会使建筑施工企业难以现实的获得房屋所有权。 风险三:建筑施工企业以房抵工程款目的不是获得房屋所有权,而是通过出售商品房获得工程款。在现实中,为了避免繁琐的过户手续和交易税费,建筑施工企业通常并不要求房屋过户,而是委托开发商或销售公司销售房屋,并由开发商与购房人签订商品房买卖合同,开发商将收到的销售款返还给建筑商。如果开发商不诚信,未将收到的销售款支付给建筑施工企业,则建筑施工企业将面临钱财两空的危险。 风险四:建筑施工企业与开发商达成以房抵款协议,则视为双方重新达成还款协议,建筑施工企业将不能再行使工程款优先受偿权。 编辑点评:施工过程中,一些开发商在出现资金困难,暂时无法支付工程款的情况下,开发商往往会与建筑施工企业协商以房屋抵工程款。建筑施工企业在工程款催要无果时,也倾向于接受以房抵工程款的方案。 徐涛律师15327446830 QQ574659129 |
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