房地产开发项目实施阶段风险分析

　在房地产开发项目的实施，按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括：
　　A、房地产开发项目的规划设计
　　1、申报选址定点；2、申报规划设计条件；3、委托作出规划设计方案；4、办理人防审核；5、办理消防审核；6、审定规划设计方案；7、住宅设计方案的专家组审查 ；8、落实环保“三废”治理方案；9、委托环境影响评价并报批；10、建设工程勘察招、投标 ；11、委托地质勘探；12、委托初步设计；13、申报、审定初步设计。
　　B、房地产开发项目的市政配套
　　（一）市政配套
　　1、征求主管部门审查意见；2、落实市政公用设施配套方案 ；3、报审市政配套方案 ；4、市政各管理部门提出市政配套意见；5、市政管线综合
　　（二）房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费；2、工程设计费 ；3、建设工程规划许可证执照费；4、竣工档案保证金 ；5、临时用地费 ；6、临时建设工程费；7、建设工程勘察招标管理费；8、勘察设计监督管理费；9、古建园林工程设计费
　　C、房地产开发项目土地使用权的取得
　　取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
　　（一）、国有土地使用权的出让
　　1、办理建设用地规划许可证 ；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请 ；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证 ；11、领取正式国有土地使用证 ；12、国有土地使用权出让金的返还
　　（二）、国有土地使用权的划拨
　　1、国有土地使用权划拨用地申请 ；2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批 ；4、取得划拨用地批准
　　（三）、集体土地的征用
　　1、征用集体土地用地申请 ；2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议 ；4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案 ；6、区（县）房地局审核各项协议；7、市政府下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图 ；10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办理农转工工作；13、办理农转居工作；14、办理超转人员安置工作；15、地上物作价补偿工作；16、征地结案
　　（四）、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
　　1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金 ；4、土地使用费 ；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费 ；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费 ；9、城镇土地使用税；10、地价评估费 ；11、出让土地预订金；12、征地管理费 ；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费 ；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金 ；19、耕地占用税
　　D、房地产开发项目的拆迁安置
　　（一）、房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
　　1、委托进行拆迁工作 ；2、办理拆迁申请 ；3、审批、领取拆迁许可证；4、签订房屋拆迁责任书 ；5、办理拆迁公告与通知；6、办理户口冻结；7、暂停办理相关事项；8、确定拆迁安置方案；9、签订拆迁补偿书面协议；10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 ；11、发放运作拆迁补偿款；12、拆迁施工现场防尘污染管理 ；13、移交拆迁档案资料 ；14、房屋拆迁纠纷的裁决；15、强制拆迁
　　（二）、房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
　　1、房屋拆迁补偿费 ；2、搬家补助费 ；3、提前搬家奖励费；4、临时安置补助费（周转费）；5、清理费；6、停产停业综合补助费；7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；8、一次性异地安置补助费；9、房屋拆迁管理费 ；10、房屋拆迁服务费
　　E、房地产开发项目的开工、建设
　　房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
　　（一）、房地产开发项目开工前准备工作
　　1、领取房地产开发项目手册 ；2、项目转入正式计划；3、交纳煤气（天然气）厂建设费 ；4、交纳自来水厂建设费；5、交纳污水处理厂建设费；6、交纳供热厂建设费；7、交纳供电贴费及电源建设集资费；8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 ；9、设计单位出报批图；10、出施工图 ；11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；12、办理消防审核意见表；13、审批人防工程、办理人防许可证；14、核发建设工程规划许可证 ；15、领取开工审批表，办理开工登记
　　（二）、房地产开发项目的工程建设招投标
　　1、办理招标登记、招标申请 ；2、招标准备；3、招标通告 ；4、编制招标文件并核准；5、编制招标工程标底；6、标底送审合同预算审查处确认；7、标底送市招标办核准，正式申请招标；8、投标单位资格审批；9、编制投标书并送达；10、召开招标会，勘察现场 ；11、召开开标会议，进行开标 ；12、评标、决标；13、发中标通知书；14、签订工程承包合同；15、工程承包合同的审查
　　（三）、房地产开发项目开工手续的办理
　　1、办理质量监督注册登记手续 ；2、建设工程监理；3、办理开工统计登记 ；4、交纳实心黏土砖限制使用费；5、办理开工前审计；6、交纳投资方向调节税；7、领取固定资产投资许可证；8、报装施工用水、电、路；9、协调街道环卫部门 ；10、协调交通管理部门；11、交纳绿化建设费，签订绿化协议 ；12、领取建设工程开工证
　　（四）、房地产开发项目的工程施工
　　1、施工场地的“五通一平”；2、施工单位进场和施工暂设；3、工程的基础、结构施工与设备安装 ；4、施工过程中的工程质量监督
　　从房地产开发程序中，归结起来的上述工作、可交付成果和费用可以看出，本阶段的主要风险：
　　1、项目启动阶段可交付成果的正确性及可行性研究报告项目综合评价的正确性；
　　2、产品定位准确度；
　　3、环境评估的准确性；
　　4、可替代产品研究深入度或可替代产品的可替代性；
　　5、规划设计设计方案的先进性、合理性、适用性；
　　6、项目开发资金与项目规模、开发节拍是否匹配；
　　7、项目营销定位和项目产品实施中成本、质量、进度目标及绩效目标协调协调度；
　　8、项目团队管理理念、工作方式、管理能力、执行能力是否满足产品品质对项目团队的需求；
　　9、地勘、初步设计、施工图设计、景观园林设计等单位所提供的服务是否与产品定位所需要提供的服务相匹配；
　　10、项目选择的施工单位和监理公司提供的服务、材料供应商所提供的成品和半成品是否与产品定位所需要提供的服务和产品的相匹配；
　　11、执行组织、项目团队沟通方式、沟通渠道、沟通工具是否与产品定位的适应性。
　　从上述房地产开发项目实施阶段的主要风险中看出，前期可行性研究的真实性、可靠性是第一风险，而房地产开发项目程序将环境评估的法律程序摆在可行性研究批准之后进行的。作为一般开发商的思维是，只要项目可行，征地、拆迁就开始了，规划也开始了。待费用已发生几万、几十万、几百万时，环境评估才慢腾腾的出笼，才拿去报批。如果环境综合评定不理想，开发商就授意环境评估公司作出对项目开发有利的唯心环境评价，好拿到政府的批文。现在相当一部分开发项目，某地块本来不适宜人居，却偏偏都得到了政府批准；某地块所要建的厂，其生产过程和排泄物对周边环境和居民都会造成影响，却也是得到政府的批准。其根本原因是什么？一是建设基本法律程序孰先孰后有问题；二是拉关系走后门明知不能为而为之。
　　笔者认为，如果政府真的要重视环境，要真正落实可持续发展战略，在基本建设法律程序上应作出调整，将环境评估报告批准后，再批准可性研究报告。这样就避免了开发和建设对环境的破坏，提高开发建设的质量，真正实现可持续发展。 徐涛律师15327446830   QQ574659129