商品房认购书与商品房买卖合同的区别？

发布日期：2013-05-03 作者：110网律师

商品房认购书与商品房买卖合同，即预约与本约具有下列差别：
    一是订约时间不同，“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。
    二是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。
    第三，签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由于预约到本约的签订双方当事人应遵循诚实信用原则，将预约确定的原则贯彻到本约的合同条款中。台湾学者黄立认为，“契约有预约与本约之分，两者异其性质及效力，预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预定之本约内容请求履行，又买卖契约，非不得就标的物及价金之范围先为似定，作为将来订立本约之张本，但不能因此买卖本约业已成立。预约系债法上的契约，经由预约负有于较晚时点订定主契约之义务，预约之标的既系主契约之订立，自不能根据预约诉请履行，为主契约标的之义务。契约应以缔结义务行为作标的，如以处分行为为标的时则非契约。预约之目的在于有事实或法律上障碍，暂时无法订定主契约时，事先对当事人加以拘束。又预约系约定将来订立一定契约（本约）之契约。倘将来系依所订立之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍非预约。本件两造成订契约，虽名为买卖契约书，但除买卖坪数、价金、缴纳价款、移转登记期限等均经明确约定，非但并无将来订立买卖本约之约定，且均为双方照所订契约履行之约定，自属本约而非预约。”概括而言，“预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂时无订定主契约时”，约定将来订立一定合同；预约的目的在于签订本约，而预约合同履诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。
    律师提醒：商品房认购书和商品房买卖合同要进行严格的区分，二者承担的法律责任是不同的。

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