在房屋租赁期间,承租人擅自变动房屋结构的,应当如何处理?
发布日期:2014-07-11 作者:110网律师
河南合同法律师网首席律师邹超律师指出本案的焦点:一是出租人未履行维修义务,承租人是否可以拒付租金;二是承租人未经出租人同意,擅自改变房屋结构是否构成根本违约,出租人是否有权解除合同,并要求恢复原状。
关于第一个问题,《合同法》第220条规定:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”《合同法》第221条规定:“承租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相当减少租金或延长租期。”本案中,涉案案房屋存在漏水现象,因双方在租赁合同中并未约定维修义务的承担者,应当按照法律规定来确定,由出租人林某某承担维修义务。但是林某某并未履行维修义务,经吴某多次催告,仍未维修。在林某某仍拒绝维修的情况下,吴某应当自行维修,并向林某某要求减少租金或者延长租期,但吴某却采取拒付租金的方式进行抗辩,不符合法律规定。而且支付租金是承租人的法定义务,其在长达两年的时间里使用房屋,但未支付租金,显然已构成违约,在经出租人多次催要的情况下仍未支付。《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”据此,林某某要求解除合同,于法有据,应当得到法律支持。
关于第二个问题,涉及租赁物的使用问题,《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中,为了方便,吴某在未经林某某同意的情况下擅自在墙上开出门洞,作为通道,改变了房屋结构,对房屋造成了损坏,吴某的上述行为显然符合上述法律规定,林某某有权依据上述规定,解除合同,要求恢复原状。
邹超律师,河南鑫苑律师事务所专职律师、郑州大学经济法研究生毕业;.本律师以诚信稳健、高效务实、严谨务实的执业操守、一丝不苟的敬业精神;.践行第一位客户的第一次信赖和重托!
邹超律师现为大型.知名法律专业服务网站—河南合同法律师网首席律师,从事法律事务10余年,办案数百起,担任多家企事业单位的法律顾问,具有丰富的诉讼、非诉讼的经验,专业高效。
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