开发商的哪些违约行为买受人能够退房？

发布日期：2014-10-14 作者：110网律师

张女士与XX房地产开发公司签约，约定购买商品房（江景房）一套。双方在《商品房买卖合同文本》户型图中，明确约定了张女士购买的房屋阳台为全落地观景阳台。合同签订后，张女士向开发商支付了购房首付款。
2010年8月，张女士发现房屋阳台变成了混凝土封闭阳台，只有南面有一面窗户，与双方约定的全落地观景阳台不符。张女士向开发商提出退房要求，在多次交涉无果的情况下，张女士起诉到了杭州市XX区人民法院，要求解约退房，并赔偿违约金。法院认为，开发商没有征得买房人同意，单方面将双方约定的落地观景阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已经构成违约，同时作为景观房，由于阳台结构变更的原因导致景观房观看风景遭受严重影响，开发商的行为已经构成了根本性违约，因此买受人可行使解除权。最终法院判决开放商违约，解除双方购房合同，开发商返还购房款并支付违约金。
本案中开发商在未经买受人允许的情况下，单方面变更《商品房买卖合同文本》的户型图，显然已经构成了违约，那么这种违约行为是否是根本性违约，买受人是否能够解除合同退房，并要求开放商支付违约金呢？以下就为您分析几种情况：
一、交付不能
开放商无法交付是否构成根本性违约，应视具体情况而定，如开放商因开发资金不足或房屋因质量原因坍塌或无法通过验收等，或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，此时开放商已经构成根本性违约，买受人可以解除合同退房，并要求支付违约金或赔偿损失。如果系由政府征用，此属情势变更，导致继续履约已不可能或显失公平。在这种情况下，开发商不能认定为根本性违约。
二、交付迟延
交付迟延一般分为房屋交付迟延和产权过户交付迟延。对于商品房这种受交货时间影响不大的商品，除双方约定外，一般开发商迟延交付不认为构成根本性违约，故不直接向买受人提供解除权，须进行催告后，开放商在合理期限仍未履约的，方可行使解除权。至于“合理期限”，根据《商品房买卖解释》第15条规定，一般为三个月，但双方另有约定除外。
三、商品房质量瑕疵
对于商品房质量瑕疵，只有房屋质量问题严重影响正常居住使用的，才可行使解除权。对于质量问题的具体把握，由于一般买受人取得的房屋已经通过了国家行政部门的验收，此种验收可作为开发商交付合格产品的初步证明，因此买受人要证明房屋存在严重质量问题，否定国家行政部门验收的初步证明，须由买受人方启动房屋质量鉴定及评估程序。
四、商品房面积短少
《商品房买卖解释》已将合理误差限定在3%之内，在3%之外，允许买受人行使解除权。在3%之内，买受人一般以此误差要求退房。
五、关于房屋朝向、间距、位置，景观
由于朝向、间距、位置、景观都事先进行了规划和设计，但在实际施工中总有误差，对于一般的商品房而言，只有在朝向和间距的误差，导致日照、通光受到严重影响的，买受人才可行使解除权。对于景观房，如果误差导致观看风景遭受严重影响的，买受人可行使解除权。
六、关于绿化、配套设置以及装潢
开放商为吸引买受人，在预售时都会对绿化、配套设置等做出允诺，但在交付时却往往不能兑现。这些违约行为只是在生活环境、便利生活方面受到影响，不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此一般不能认定为根本性违约，买受人不能行使解除权，当然买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
本案中的情况就属于房屋朝向、间距、位置，景观发生变化的情况，因此张女士购买的是江景房，由于阳台的变更导致观看风景遭受严重影响，所以可行使解除权。但如果张女士购买的是一般的商品房，恐怕她退房的请求就不一定能够得到法院的支持了。

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