开发商没有取得预售许可证出卖房屋，购房者可以要求开发商进行赔偿

一、案情简介：
2014年5月9日S、L夫妻二人通过重庆xxx有限公司团购重庆XXX房地产开发有限公司修建的商品房，于2014年5月27日S、L夫妻二人与重庆XXX房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，签订合同后重庆XXX房地产开发有限公司以该合同需要到公司盖章，需要到房管局登记备案不予给S、L夫妻二人。S、L夫妻二人在2014年8月份得知重庆XXX房地产开发有限公司出卖给他们夫妻二人的商品房可能没有预售许可证，后于2014年2014年9月1日委托重庆中钦律师事务所周炜律师办理此案。后重庆市渝北区人民法院作出民事调解书。最终S、L夫妻二人获得赔偿金16万元。
二、接受委托，到法院起诉：
该案件系原告S、L夫妻二人于2014年9月1日委托周炜律师办理，周炜律师接受委托后仔细分析了案情认为：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案必须在立案前到房管局明确重庆XXX房地产开发有限公司出卖给原告S、L夫妻二人的房屋是否取得预售许可证。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“故意隐瞒事实”包括三种情形，其中之一即为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。当天周炜律师与L到重庆市房管局、北部新区房管局、渝北房管局查询是否取得预售许可证，2014年9月2日周炜律师到重庆市渝北区人民法院立案，法院于当天予以立案受理。受理当天周炜律师和原告S、L夫妻二人到重庆XXX房地产开发有限公司签约中心进行取证。
三、开庭审理：
重庆市渝北区人民法院于2014年10月5日公开开庭进行了审理，原告S、L夫妻二人及其代理人周炜律师到庭参加诉讼，被告重庆XXX房地产开发有限公司到庭参加了诉讼，庭审过程中周炜律师认为： 一、原告与被告签订的房屋买卖合同应当认定无效的。原告与被告签订房屋买卖合同后被告未签章没有提供合同给原告方，并且在原告向贵院提起诉讼时没有取得与原告买卖房屋的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以法院应当认定此买卖合同无效。二、被告在没有取得预售许可证的情形下出售房屋给原告，存在欺骗和隐瞒。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“故意隐瞒事实”包括三种情形，其中之一即为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。被告的行为就是欺诈中的故意欺骗和故意隐瞒。1、根据“《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称“民通意见”）第六十八条将其表述为：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此可见，欺诈包括故意告知虚假情况，故意隐瞒事实乃欺诈之一种情形。从本案中原告提交的与被告现场负责人的录音证据里面刚好体现了被告的故意隐瞒而形成欺诈行为。 2、房地产开发企业的告知义务，如果没有履行告知义务就属于故意隐瞒事实。三、被告应当返还原告的购房款，赔偿原告的利息、赔偿损失并且赔偿不超过已付购房款一倍的。重庆XXX房地产开发有限公司认为原告S、L夫妻二人与其没有签订房屋买卖合同，只签订认购书。渝北区法院开庭当天宣布休庭。2014年11月28日作出民事裁定书转为普通程序，于2014年12月11日进行开庭审理，举证期限至2014年12月10日，2014年10月8日周炜律师向法院邮寄了两份证据，主要是证明双方已经签订了商品房买卖合同。2014年12月11日进行第二次开庭审理，原告S、L夫妻二人及其代理人周炜律师到庭参加诉讼，被告重庆XXX房地产开发有限公司到庭参加了诉讼，周炜律师认为通过双方的购房款交易记录、原告收到被告发出的办理完购房手续的短信、及其原告与被告工作人员的录音都可以证明双方是签订了房屋买卖合同，只是被告没有把买卖合同返还给原告S、L夫妻二人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“ 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以法院应当认定本案中原告与被告签订了房屋买卖合同。
四、法院调解：
经过庭审的双方举证质证及其法庭的辩论和最后陈述，法庭认真听取了双方的意见及其代理人的意见，后被告重庆XXX房地产开发有限公司代理人认为自己理亏愿意调解进行赔偿结案，最终原被告在法院的主持下达成了调解协议书。2014年12月11日，重庆市渝北区人民法院作出(2014）渝北法民初字第15046号民事调解书：调解协议如下： 一、被告重庆XXX房地产开发有限公司退还原告购房款271690元、代收费用11091元、团购费5000元；二、被告重庆XXX房地产开发有限公司赔偿原告损失16万元；三、被告重庆XXX房地产开发有限公司应在2014年12月25日之前向原告支付上述第一、二项约定的款项；四、本案案件受理费9430元，减半收取4715元，由原告负担；五、原告与被告重庆XXX房地产开发有限公司之间的权利义务关系终结。