二手房纠纷律师对一件二手房买卖合同纠纷案件的解析

发布日期：2015-11-13 作者：靳双权律师

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案情
2014年5月7日，黄文强想出售一套房屋，通过链家房地产公司居间服务，与白琪刚签订了一份《购房协议书》，该购房协议书中双方约定：因黄文强（甲方）尚未取得房屋的产权证，白琪刚（乙方）愿意通过等待甲方办出产权证后以产权过户方式购买该房屋，房屋总价款为人民币225万元，甲方将按照开发商规定的日期前往房屋交易中心办理该房屋的产权证，甲、乙双方应于甲方取得产证之日起15日内在中介公司的组织下签订《北京市房地产买卖合同》；付款方式双方约定为：乙方应于签订本协议当日支付定金10万元给甲方；乙方应于2014年6月15日前向甲方支付人民币215万元……；甲方应于2014年6月30日前交房给乙方。当日，白琪刚向黄文强支付了人民币10万元的定金。2014年6月26日，黄文强通过中介公司向白琪刚发函，要求白琪刚在接函后3日内支付应于6月15日前支付的人民币215万元，但白琪刚没有支付。
约定的交款日期已过，白琪刚还是没有动静，因此黄文强就将房屋出售给了另一购房人。令人意想不到的是，白琪刚竟以黄文强恶意拒收房款，未解除协议的情况下将房屋另售他人为由起诉至法院，并要求黄文强承担定金责任，要黄文强退还已经收取的定金人民币10万元，并赔偿自己人民币10万元。

审判结果：
法院经审理后判决：
解除黄文强与白琪刚签订的《房屋买卖协议书》，驳回白琪刚其他诉讼请求。

案件评析：
认为，黄文强与白琪刚签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按约全面、切实履行。
本案中，白琪刚认为黄文强恶意拒收房款，并在未解除协议的情况下将房屋另售他人的行为构成根本违约，故其依约行使合同解除权并主张双倍返还定金。对于此黄文强辩称由于白琪刚未按约定支付房款及签订合同，违约在先，故黄文强同意解除合同，但其有权没收白琪刚支付的定金。根据双方协议的约定，乙方应于2014年6月15日前向甲方支付人民币15万元，甲、乙双方应于甲方取得产证之日起15日内在中介公司的组织下签订《北京市房地产买卖合同》，甲方应于2014年6月30日前交房给乙方，黄文强与白琪刚在房屋买卖过程中互负义务，白琪刚有按约支付房款的义务，而黄文强有按约交付房屋的义务，双方的义务并没有设定先后履行顺序。现在负有履行义务的白琪刚未能举证证实其在6月15日付款的事实，黄文强对白琪刚称已经付款的情况予以否认，那么应由白琪刚承担举证不能的责任，即承担对其主张举证不能而产生的不利的法律后果，法院对白琪刚的主张不应当予以认定。退一步讲，即使付款遭拒，白琪刚应将该款提存或交由中介公司居间方监管，并以积极作为的方式催办交房及签订买卖合同。而黄文强交给中介公司的律师函，中介公司确认已经收到，作为居间方，理应履行如实报告的义务，所以可以推定白琪刚知晓该函件的内容，但白琪刚仍未据此履行合同约定的义务。鉴于白琪刚未按约履行付款义务在先，构成违约。关于白琪刚已经向黄文强支付的购房定金，为违约定金，一旦给付一方不履行约定的义务，其无权要求返还定金，因此白琪刚请求双倍返还定金的主张不应当得到法院的支持。
因此，法院最终判决驳回白琪刚的诉讼请求并解除双方之间的房屋买卖合同的判决是正确的。

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