二手房买卖纠纷律师点评一件迟延付款引起的纠纷案件

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本文系房地产律师靳双权原创，转载请注明。

案情
张宇厦在海淀区投资购买的一套住房打算出售，王辉是张宇厦熟识的房产中介工作人员，所以张宇厦就委托王辉出售这套房屋，双方也签订了《委托合同》，而且对这份合同进行了公证，其中的委托事项包括：“物色购房者，确定出售价格，代理与购房者签订买卖合同，收取售房款，代理到房屋管理部门办理过户、登记手续等。”
不日，王辉就代理张宇厦与孟子豪签订了《房屋买卖合同》，由张宇厦将该套房屋出售给孟子豪，房价款为人民币221万元。之后，张宇厦配合孟子豪办理了房屋产权过户手续。
孟子豪以该房屋作抵押向银行贷得款项人民币191万元支付给张宇厦作为房款，但尚有余款人民币30万元，孟子豪至今未支付。张宇厦催促孟子豪支付该笔尾款。孟子豪却称：自己曾与中介王辉签订过协议书，约定张宇厦出售的这套房屋由王辉购买，因为王辉是这套房屋的中介受托人，不宜购买该房屋，加之王辉已经有银行贷款，所以该房屋过户给孟子豪，但实际借贷人为王辉，银行的按揭贷款也由王辉归还，孟子豪名下的该房实际产权所有人应为王辉；这样王辉即是孟子豪与张宇厦签订的《房屋买卖合同》中的实际买受人，又在该房屋买卖合同中代理张宇厦，所以王辉的代理行为无效，孟子豪与张宇厦签订的《房屋买卖合同》也应无效；鉴于目前状况，三方均有责任，孟子豪愿意将房屋恢复到张宇厦名下，由此产生的损失由张宇厦、孟子豪和王辉共同负担。
王辉认为，自己是将钱款借给张宇厦做生意的，张宇厦无钱归还即将上述房屋出售后的房款用来归还借款。张宇厦曾向自己出具过一张收据，写明：王辉帮办这套房屋买卖手续全部结清（包括银行贷款）。这表明房款已经结清，房屋买卖合同上约定的人民币221万元是国家的评估价格，双方实际约定的售价是人民币191万元。
眼看协商无果，张宇厦找到我，希望我可以帮助她要回剩余房款。在我的建议下，张宇厦起诉将王辉和孟子豪起诉至海淀区人民法院。

审判结果
法院审理后判决：孟子豪在判决生效之日起10日内支付张宇厦房款人民币30万元。

安居房地产律师网首席律师靳双权案件评析
安居房地产律师网首席律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点为：（1）张宇厦与孟子豪签订的房屋买卖合同是否有效；（2）余款人民币30万元是否支付。
对于争议焦点一，靳双权律师认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，张宇厦与孟子豪签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且无法律、行政法规规定的无效情形的存在。而且王辉与孟子豪的行为并无恶意串通损害张宇厦利益，所以张宇厦与孟子豪签订的《房屋买卖合同》应当是合法有效的合同，并不存在无效的情形。
对于争议焦点二，张宇厦仅是收到房款人民币191万元，其曾出具的收据仅表示房屋买卖手续全部结清，而非购房款结清。依据《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第2条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”结合本案，王辉认为其与张宇厦口头约定成交价为人民币191万元，但王辉并没有证据对此予以证明，而且张宇厦对其称的口头约定的价格也是不认可的，所以王辉应承担举证不能的不利后果。法院应依据现有的房屋买卖合同上约定的人民币221万元的价格予以确定房款，这样孟子豪理应向张宇厦支付尾款人民币30万元。
因此，法院的判决是正确的。