北京资深房地产律师解析签订房屋租赁合同应当注意房屋用途

发布日期：2015-11-24 作者：靳双权律师

    为保护当事人隐私，本文当事人姓名已经改为化名。
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案件情况：

   梁艳华于2014年12月与房东朱孝天签订房屋租赁合同,约定朱孝天向梁艳华出租本市某处房屋一套,租期3年,房屋租金为每月人民币10000元,押金人民10000元,该押金作为梁艳华擅自解除合同时的违约金。
梁艳华租赁该房屋原本是准备作为自己公司的办公用地,但是在其与朱孝天签订的房屋租赁合同中对租赁房屋的性质以及用途却未作出明确约定。梁艳华在签订房屋租赁合同后依约向朱孝天支付了3个月租金及押金,后梁艳华在办理营业执照时才发现朱孝天的房屋属于居住用房,不能作为办公用途。
梁艳华觉得这个事情对自己特别的不公平，多次与朱孝天协商都未果，决定起诉来解决，后，梁艳华起诉至法院要求解除其与朱孝天之间的房屋租赁合同,同时要求朱孝天返还其所交的租金及押金并承担违约责任。

   庭审过程：

   法庭上,朱孝天抗辩称：梁艳华当初并未对其讲明房屋用途,所以才导致后续纠纷,这一切责任都归咎于梁艳华自身,因此其虽同意解除合同,但是不肯退还已使用过的部分房租;同时,梁艳华提出解除合同,属于违约,因而认为押金应转换为违约金,所以,也不同意退还押金。

最终法院判决解除双方租赁合同,朱孝天返还梁艳华剩余租期的租金,但对于梁艳华要求朱孝天返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院予以驳回。

房产专业律师靳双权评析：

评析本案争议的焦点在于梁艳华和朱孝天两方,哪方存在违约行为。
一、梁艳华认为朱孝天交付的房屋不符合自己的实际需求,不能实现自己当初签订合同的目的,朱孝天存在违约行为。而朱孝天则认为梁艳华在当初签订租赁合同时,并未就房屋用途予以明确说明,所以自己交付的房屋完全合乎合同约定,按照双方当初签订的租赁合同的约定,梁艳华现在擅自提出解除合同关系属于违约。
二、根据《中华人民共和国合同法》以及上海市房屋租赁相关规定,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租人可以解除租赁合同,并要求出租人承担相应的民事责任。
但是，在本案中租赁双方并没有对于房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。也即是说,在合同签订时,梁艳华并未就房屋用途这一必备条款作出明确约定,因而也就不能认为是朱孝天提供的房屋不合格。如果梁艳华能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明朱孝天故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求朱孝天返还已经支付的款项并要求朱孝天承担违约责任,否则梁艳华要求解除合同就需要自行承担相应的违约责任。

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