房地产律师解析未按照约定全面履行合同引起的房屋买卖纠纷案件

发布日期：2015-11-24 作者：靳双权律师

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案情
张大达名下有两套房屋，由于经营需要急需资金，就打算将其中一套出售，并在中介公司挂牌出售。魏伟格打算购买该房屋，便与中介公司签订了《房屋买卖认购书》，约定由魏伟格购买该房屋，房屋转让总价款为人民币188万元，在2月31日前支付人民币100万元，余款人民币88万元办理银行贷款，在过户后30日内付清全额房款，同时双方还在并在附件中列明，另付空调费人民币8000元（应于交房时付清）。
之后，在中介公司的安排下，张大达与魏伟格签订了《房屋买卖合同》，约定房屋转让价款为人民币188万元，双方签约的当日，魏伟格向张大达支付了人民币8万元的定金，在2月31日前支付人民币100万元，余款人民币80万元在过户后30日内付清。该合同还约定了违约责任，双方均按逾期未付或已收款的0.2%各自承担违约责任。
该合同签订后，魏伟格按合同约定向张大达支付了购房定金及人民币100万元的首付款，双方办理了房屋交接手续，但余款魏伟格在过户后40日才支付给张大达。张大达认为魏伟格逾期付款，应向其支付逾期付款的违约金，而且依据魏伟格与中介公司签订的《房屋买卖认购书》，魏伟格还应向其支付空调费人民币8000元。但魏伟格认为定金人民币8万元及首付款人民币100万元自己已经付给了张大达，剩余的人民币80万元的银行贷款是由中介公司代为办理的，所造成的迟延不应由自己承担。同时，空调费在与张大达签订的房屋买卖合同中没有涉及，不同意支付。中介公司称办理贷款迟延的原因是由于魏伟格没有及时支付相关费用和递交相关材料，责任在于魏伟格。
双方就此事多次进行磋商，但因未能达成一致意见，均不欢而散。
无奈之下，张大达起诉至法院。

二手房买卖纠纷律师靳双权案件评析：
二手房买卖纠纷律师靳双权律师认为，本案是一起二手房转让过程中出现的纠纷。
本案中有两个合同，一是中介公司与购房者，另一是售房者与购房者签订了的合同。依据《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定，中介公司为居间人，向双方当事人报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，除非合同中对其义务有特殊的约定，否则中介公司无须对房屋买卖合同的违约行为承担责任。魏伟格与张大达签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。现魏伟格在办理贷款过程中迟延支付房款，违约事实存在，应当承担合同约定的违约责任。
虽然在张大达和魏伟格签订的<房屋买卖合同中》于支付人民币8000元的空调费没有约定，但是鉴于中介公司与魏伟格签订的《房屋买卖认购书》中对8000元的空调费有明确约定，而且魏伟格取得了空调并使用，魏伟格理应对此空调支付对价。该《房屋买卖认购书》虽是中介公司与魏伟格签订的，但实际内容为魏伟格与张大达房屋买卖合同的内容，中介公司只是起到居间的作用，所以不能将该部分内容排除在外。而且魏伟格与张大达签订的房屋买卖合同中虽没有空调费的数额，但也没有说空调费是包含在房价中，所以张大达的诉请应当得到法院的支持。

判决
法院支持了张大达的诉讼请求，判决魏伟格应于判决生效之日起10日内向张大达支付逾期付款的违约金和空调费。

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