律师权点评房屋买卖赔偿升值案件

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
原告许东、罗素诉称：2008年11月20日，原告与被告汤洁签订房屋买卖合同，将总价值76万元，位于北京市昌平区回龙观中央花园22号楼五单元901室房一套（含车库）转让于被告，在合同中约定，被告分期支付购房款，被告付给原告首付款76000元。截止2008年11月2日，按揭款由被告偿还。但至今，被告也未将首付款76000元支付于原告。原告多次催要，请求被告支付首期购房款，但是被告一直不予理睬。
另外，在2008年11月28日，被告汤洁与案外人李子华签订购房合同一份，约定被告将涉案房产转让给案外人李子华，后案外人李子华对该房屋进行装修入住。鉴于此，原告只能请求法院，通过司法程序来解决该纠纷。故此请求法院判令解除2008年11月20日购房合同，并要求被告将房屋返还给被告，恢复房屋原状。在本案审理过程中，经本院释明，原告变更其诉讼请求为：要求被告给付首付款67000元并赔偿房屋升值的损失，共计230000元。
被告汤洁辩称：1、本案购房合同合法有效，并不存在撤销的事由。首先，原被告之间签订的房屋买卖合同无瑕疵，符合法律、行政法规的规定，并且已经履行其次。其次，根据《物权法》第191条第2款所规定的“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”不应理解为未经抵押权人同意当事人所签订的转让抵押物的债权合同无效，而应理解为未经抵押权人同意不发生抵押物转让的物权变动效力。何况本案中，在诉讼期间，该房屋的按揭贷款已经全部清偿完毕，抵押权人的利益未受到任何损失。因此，合同是有效的，但转让抵押房屋的买卖合同能否发生物权变动的效果，则是合同履行的问题，而不是合同效力问题。
2、本案合同存在以债务冲抵首付款和转让房产二个合意。从被告提供的证据可以证明，首付款和此后的按揭贷款都是被告或者其亲友偿还。首付款67000元是用原告欠被告的钱冲抵的，虽然在合同中没有约定冲抵，但是被告提供的录音证据、证人证言、公安机关的谈话笔录均可以证实已经实际冲抵。事实上，如果没有原告欠款67000元的前提和原告同意冲抵的事实，就不存在房屋买卖行为，原告也不会将房屋卖给被告。三、涉讼房屋抵押权因债务清偿而消灭。综上，原告与被告签订的房产转让协议是双方当事人真实意思表示，内容合法，虽然签订协议时该房屋设定有抵押权，但原告转让该房屋后，通过履行债务已将该房屋上设定的抵押权消灭，故房产转让协议的效力应予认定，原告的诉求不能成立。
二、审判结果
1、被告汤洁于本判决生效之日起二十日内支付原告许东、罗素67000元。
2、驳回原告许东、罗素的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、律师点评
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条虽规定“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但该规定非效力性强制性规范，仅为管理性强制性规范，该规定的出发点是为了保护抵押权人的权利。本案中原被告于2008年11月20日签订的购房合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故该协议合法有效，应受法律保护。本案原告将讼争房屋转让给被告时，虽未经抵押权人中国工商银行XXX支行的同意，但至2013年12月10日，案外人李子华已向抵押权人足额履行了还款义务，至此该房产的抵押权消灭，抵押权人的权利并未受到现实侵害，故应当认定本案原被告签订的购房合同合法有效。
关于合同是否应当解除的问题。原被告双方并未在购房合同中约定合同解除的条件，事后也未协商合同解除的条件，故本案合同不具有约定解除的基础。本案合同是否应予解除，应结合双方的履行情况，审查是否具有法定解除的情形。原告仅提供了向被告送达履行债务告知书的视频资料，要求被告支付房款及损失，没有提供已按规定通知被告合同解除的相关证据，因此原被告双方之间的购房合同不能解除。
对变更后的诉讼请求，法院对于原告要求被告给付首付款67000元的诉讼请求予以支持的判决是正确的。被告虽称该67000元已用原告欠其货款及为原告偿还贷款相冲抵了，但原告否认用其他欠款冲抵该首付款，被告所提供的证据也不足以证实确为原告代偿贷款5万余元，对被告的该辩论意见法院不予采纳，被告如有足够证据证明其确曾为原告代偿过贷款，可另行主张权利。对原告要求被告赔偿房屋升值损失的诉讼请求，法院不予支持的主张也是值得肯定的。原告已于2008年11月20日与被告签订购房合同，将讼争房产转让给被告，因此该讼争房产升值与否与原告无关，原告要求赔偿升值损失无法律依据。综上，法院的判决有理有据，公平公正。