房产律师靳双权对房产买卖中违约金过高的解析

发布日期：2016-10-30 作者：靳双权律师

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情
黎旺与顾本勤于2010年9月30日通过顺河中介公司签订了《房屋买卖合同》一份，在合同中约定，黎旺以陆拾玖万伍仟元的价格购买顾本勤的一套房屋，该房屋位于某市金盛小区，建筑面积为30平方米。黎旺需以按揭付款的方式支付购房款；黎旺缴纳佣金4000元，代办费500元，15500元作为顺河中介公司代为保管的定金，该定金在办理过户之前由顺河中介公司代为保管；黎旺和顾本勤约定在签订合同30个工作日内，卖方协助买方到房产管理机构办理房产过户手续。由于顾本勤的房产目前正处于银行按揭抵押状态，顾本勤需自行解押。双方约定了合同违约条款。违约条款载明，任何一方未按照合同约定履行相关义务，每逾期一日违约方向对方支付本合同总房款千分之二的违约金等。
黎旺在合同签订的当天向顺河中介公司交付20000元，其中定金15500元，定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由顺河中介公司保管，待物业交割完毕后，顾本勤凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到顺河中介公司领取物业交割保证金；佣金4000元，代办费500元。2011年6月，顾本勤与顺河中介公司的经办人员的通话录音记录中证明，顾本勤明确表示不再出卖本案所涉房产。顺和中介公司在2012年出具了一份证明，由于顾本勤未能在30个工作日内履行合同约定的事项，导致黎旺无法到房管部门办理过户手续，后顺河中介公司多次催促，顾本勤以工作繁忙为由推脱，后明确表示房子不卖了。
2011年7月22日，被告顾本勤与A公司签订了借款合同，以该房屋做抵押担保。在与A公司签订的房地产抵押合同中，评估抵押房产价值为863600元，与所涉房屋买卖合同前后差价168600元。因此，上诉人因被上诉人的违约行为造成的直接经济损失168600元。黎旺于2011年6月14日诉至法院，请求判令：一、被告顾本勤协助原告黎旺办理位于某市金盛小区房屋的过户手续并交付该房屋给原告黎旺；二、被顾本勤告支付原告黎旺违约定金15500元；三、被告顾本勤自起诉之日起至合同履行完毕之日止，每日支付原告黎旺违约金556元。
后来原告黎旺在诉讼中将第三项违约金数额改为按照每日千分之零点八计算，并明确表示，顺河中介公司已将由其代管的定金15500元及代办费500元，共计16000元退还原告。另征询原告，让其明确选择适用违约金或定金条款时，原告明确表示其选择适用违约金条款。在庭审中，原告提交书面申请，放弃原审诉请第一项，即请求判令被告协助原告办理涉案房产的过户手续并交付房屋，法庭予以准许。
二、法院判决
1、被告顾本勤于本判决生效后十日内支付原告黎旺违约金8万元；
2、驳回原告黎旺的其他诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案争议焦点为：被告是否存在违约行为；原告诉请的违约金是否有事实及法律依据。
首先，被告是否存在违约行为。根据双方《房屋买卖合同》约定，原告应当在立契当日，付清首付款，剩余款项由银行放贷当日向被告支付，双方在合同签订后三十个工作日内，持合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续，但原告于合同签订当日支付被告定金后，被告未能如约自行解押及协助原告办理银行贷款，后又明确表示不再出卖所涉房屋，致使合同无法继续履行，明显违约，应当承担违约责任。
其次，关于本案违约金的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
结合本案，双方于2010年9月30日签订房屋买卖合同，2011年6月被告明确表示不再继续履行合同，历时8个多月，其间被告既不依照合同约定履行其义务，又未及时告知原告解除合同，原告虽仅支付定金15500元，但未能支付剩余房款的原因并非在于原告，根据原告二审中提交的证据，结合当时房价上涨的客观形势，原告因被告的违约行为，丧失了以合同约定价格购买涉案房屋的机会以及获得房屋增值利益的可能性。反之，被告明确表示不履行合同后，于2011年6月23日办理涉案房产解押手续，并于2011年7月22日与A公司签订房产抵押合同其以涉案房产抵押借款，合同中双方确认该房产价值为863600元，与2010年9月30日本案房屋买卖合同约定价款相比，高出168600元，被告因其自身违约行为，实际获取了涉案房屋增值利益。故本案违约金应当综合原告的损失、被告因违约行为的获利、以及双方合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则进行确定。综合全案案情，本院酌定被告向原告支付违约金8万元。
综上所述，法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确。

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