我国房地产价格调控的经济法研究

发布日期：2017-02-14 作者：110网律师

我国房地产价格调控的经济法研究
摘   要

近年来我国房地产价格突飞猛涨，这种情形对我国经济和社会产生了重大影响，因此，此时对房地产价格调控问题进行论述显得尤为必要且具有现实意义。我国房地产市场最严重的问题是房地产价格脱离市场基础条件的非理性增长，这种增长主要是由供求关系决定的，但是，很大程度上也与政府在房地产价格管理中的职能缺失和错位有关。本文对于房地产价格调控的论述，主要以完善政府宏观调控的经济法理论为依据，结合目前房地产价格调控存在的问题，从而提出房地产价格调控的法律机制。

[关键词] 房地产价格调控经济法

一、 房地产价格调控的现实需要
尽管对于房地产业能否成为我国的支柱产业存在一定的争论，但是由于房地产业的产业相关度高,带动性强,和人民生活联系紧密,因而房地产价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。2000年以来,我国主要大中城市房地产价格持续上涨,出现了房地产经济过快增长甚至局部过热的迹象。2004～2006年,房屋销售价格指数已经连续4年超过5%。从2007年上半年的情况来看,面对不断加强的宏观调控,房价增势未改。1～6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。如果用国际通行的标准来判断房价是否合理，即使用房价与家庭收入的比例，在发达国家,美国、日本的房价是家庭年均收入的3-6倍,而中国目前房价则为家庭年均收入的10-20倍。另外,从我国房地产市场产业的利润率来看,国际上房地产业的平均利润率基本上是6%～8%,而我国房地产业的平均利润率不低于30%,即使市场不景气时,也在20%～25%,连利润率最低的安居工程,还有15%左右的利润率,这种利润率大大高于一般产业水平。[1]对于这种情况，房地产价格调控迫在眉睫，我国政府采取了一些稳定房价的政策，加强对房地产市场的宏观调控。但是，在市场经济中，调控房价是非常复杂的，只有深入房地产价格过高的根本所在，才能采取正确的宏观调控政策，从而取得不错的效果。
二、 我国房地产价格突飞猛涨的原因分析
（一） 良好的经济基本面以及刚性需求的不断增加导致房价上涨
我国人口众多，人民生活水平不断提高，城市化进程加快，对于房地产的刚性需求持续上升，直接导致房地产供需不平衡，房价上涨。1998年到2006年,我国国内生产总值由84402.3亿元增长到209406.8亿元,扣除物价因素,年均增长9.2%;同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看,1998年到2006年,城镇居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比价计算,年均增长8.9%;2006年底,我国城乡居民本外币储蓄存款余额高达16.7万亿元,客观上具备了较强的住房消费能力。
（二） 市场预期是房地产价格上涨的重要原因
在市场经济中，市场预期对房价的决定作用实际上比供求关系还重要，在人们普遍看好未来预期的情况下，只要购房者认为房价还会上涨，他们就会购买住房。投资需求大多属于这种情况，而刚性需求很少。当政府采取如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施时,也会进一步提升消费者的预期。
（三） 房地产税制的不合理会导致房价上涨
众所周知，税收在国民经济的运行当中起着非常重要的作用。无论是在宏观经济领域，还是在微观经济领域，税收调节手段从来都是政府对整个经济环境乃至小的市场进行调控的有效的、便利的手段。[2]我国对于房地产税的征收，存在很多不合理之处，例如国家为达到抑制短期内哄抬房价的炒房行为,在2005年至2007年间,下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》等,这些文件的出台在一定程度上通过税收手段加大了住房转让的成本,提高了房地产开发商的土地开发成本,抑制了房地产的供给,同时呈现出的问题也很突出：
1. 国家出台的相关税收政策主要是针对房屋的开发与转让,缺乏保有环节的税收。在房产开发环节涉及耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税和企业所得税等,在房产转让环节中涉及契税、印花税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、房产税等,而在房产保有环节仅涉及房产税和城镇土地使用税。可见,房地产业的税收在房产开发及转让环节税种较多,税负较重,而在保有环节税负较轻,致使一些开发商、投机者往往囤积房产,抬高价格。[3]
2.我国房产税税种设置存在缺陷，缺乏整体考虑，会造成重复征税情况。例如,在房产转让过程中,既征收营业税,又征收土地增值税,造成重复征税,加大了房地产的成本,进而提高了房产价格。
3.没有对商品房户型进行区分征税，导致房地产开发商在利润的驱动下,倾向于开发大户型商品房,而小户型的商品房由于利润小,而无人问津,导致房地产市场的供给严重失衡,推动了房地产价格虚高。
（四）不规范的房地产金融市场为房价上涨推波助澜
    金融业是房地产业的供血中枢，房地产业的发展是万万离不开金融业的。我国目前房地产金融市场的发展是混乱的，不合理的。房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现;相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道获得大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重的影响，更有甚者，会引起房地产泡沫。[4]为了尽量减轻损失，银行就会加大对作为借贷方的房地产商的义务和责任，也就是会收取更多的贷款利息，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。
（五）落后的土地使用制度
    作为一种土地产品,房地产的供需状况和价格水平必然在短期和长期都和土地的需求与价格之间有很大的相互作用及影响。国家为了规范土地出让程序,严格土地审批程序, 2002年5月,国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》, 2006年8月,出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。这些政策的出台使我国土地交易更加透明,但是从一定程度上也增加了土地交易的价格,这主要是因为：土地的“招、拍、挂”制度本身缺乏规制投机行为的机制。土地的“招、拍、挂”制度,没有实行上限管理。如果高价拍得土地，必然会推动房价上涨。而且，在土地出让中，有些地方政府政策不力，或者与开发商相勾结，进一步推动房价上涨。
三、 用经济法来实现房地产价格的调控
经济法是保障和规范国家经济管理活动之法。经济法既然是国家从社会整体利益出发对社会经济进行适度调控的法,那么毫无疑问,其首要的功能就在于强化国家权威的同时又严格限定政府权力,使其各项管理经济的活动都在法律的引导下,在法律的框架内进行,而非相反。房产价格的宏观调控就是国家通过对房地产价格形成基础及影响因素的调控来影响房地产价格。其调控目标是使房地产价格成为资源优化配置的手段。从之前总结的房地产价格过高的原因可以得出以下调控措施：
（一） 完善有关税收对房地产价格调控的规定
对于房地产价格的调控，税收的作用不容小窥，针对前面提到的我国税收调控方面存在的问题，我认为应该：首先，对房地产保有阶段征收房地产税。这一做法一方面促进了房地产的流动，另一方面也减少了低效率使用房地产的情况，对于空置房屋情况的避免，对于一些投机行为的打击，都起到了重要的作用。其次，建立统一的房地产开发税收制度，消除目前存在的税收种类繁杂，重叠，税收手续繁琐的情况，要统一开发经营环节税种,避免重复征税。最后，对于大户型与小户型房产的税收要区分征收，对于大户型房产，可以适当多征收一些，从而促使开发商投资小户型商品房，降低房屋空置率，满足更多人的住房需求。
（二） 完善有关金融调控的规定
我国目前对于金融业与房地产业之间联系的规制比较少，而且最主要的是现存的这些规制层次很低，难以起到调控房地产价格的作用，针对于此，我国应该提高有关金融调控法规等级，同时出台一些针对金融机构组织的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。
对于金融机构本身，应该强化其法律责任，对于其违法违规行为必须严厉查处，从而起到抑制投机者，稳定房价的目的。
防范金融风险的核心是要建立完善的信息披露制度,严格审批贷款程序。各金融机构要建立信息披露制度,实现房地产金融信息共享。同时要注意收集房地产信息和市场信息,并进行分析整理和运用,提高监控能力,防止投机行为,减少金融风险,进而稳定房价。
（三） 完善有关土地调控的规定
对于土地出让的“招拍挂”制度，要实行上限管理，防止土地成本被推高，同时，要对住房建设土地从审批到动工的时间进行详细规定,加强对土地市场的监管,防止开发商通过囤积土地、恶性循环地推高土地成本。此外,还要对违法违规开发商进行严厉惩处,遏制投机行为,稳定房地产价格。
政府应该控制好土地供应渠道，适当盘活土地储备，影响土地供应量，从而遏制房地产价格上涨。相关部门要优化土地规划，使土地资源得到科学合理的使用，优先落实经济适用房、拆迁安置房和廉租房建设用地，保障基本住房需求得到满足。

    综上，房地产价格调控是一个系统的、复杂的工程，不是某个领域的单独努力就可以轻易完成的。政府作为房地产价格调控的主体，必须综合运用包括税收、金融和土地在内的多种手段来进行宏观调控，从而达到抑制房价增长，促进经济持久、健康、快速发展的目的。

参考文献
1. 李昌麒著：《经济法———国家干预经济的基本法律形式》，四川人民出版社1995年版。
2. 朱弈馄,黄斌腾：《抑制房地产泡沫的法律对策探索》，载于《法学论坛》2005年第4期。
3. 景富生：《房地产价格调控的经济法分析》，载于《天津市财贸管理干部学院学报》2008年第3期。
4. 王佳秋，高丽丽：《房地产相关因素及相关泡沫的实证研究》，载于《数学的实践与认识》2006年，第36卷。
5. 吴丽莉：《论税收在土地资源管理中的调控作用》，载于《资源与产业》2004年第6卷。
6. 秦静耘：《对房地产金融市场宏观调控若干问题的法律思考》，载于《法制与社会》2007年第1期。
7. 朱晓冈,杨小雄,周书祥：《我国房地产价格非理性增长的动因剖析及对策建议》，载于《改革与战略》2007年第3期。
8. 聂晓东：《经济法视野下的房地产价格调控》，载于《山西高等学校社会科学学报》2010年第6期。

[1] 景富生：《房地产价格调控的经济法分析》，载于《天津市财贸管理干部学院学报》2008年第3期，第7页。
[2] 吴丽莉：《论税收在土地资源管理中的调控作用》，载于《资源与产业》2004年第六卷，第19页。
[3] 聂晓东：《经济法视野下的房地产价格调控》，载于《山西高等学校社会科学学报》2010年第6期，第57页。
[4] 王佳秋，高丽丽：《房地产相关因素及相关泡沫的实证研究》，载于《数学的实践与认识》2006年，第36卷，第81页。

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