法眼看《物权法》对车位、车库归属规定之得失

发布日期：2009-03-13 作者：110网律师

开发商与业主因车位、车库权属之争由来已久。
《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
作为调整物权关系最权威的法律，《物权法》对车位、车库的权属规定无疑体现了立法者与时俱进的品格。十三年来八易其稿虽然未给理论界、司法实务界和社会就相关问题的争论划上句号，但毕竟给我们提供了一个重要的参照系。下文将从解释法律含义入手，探讨该法对车库规定的利弊得失。

一、《物权法》关于车位、车库规定的简要概括与分析。

关于车位、车库归属的规定，原则上来讲：除特定车位由业主共有外，一般车位、车库由开发商与业主协商确定所有权或使用权，且应首先满足业主需要。
但在实际操作中，远远不是原则规定的如此简单，其涉及多个层面的利益均衡，有些规定甚至只是带来问号。

（一）特定车位由业主共有。
目前，在各小区里普遍存在的问题就是，物业公司在小区空地上肆意划出很多车位，甚至根本不划定具体车位，一刀切地规定小区里一辆车交停车费若干，由此拿广大业主的资源赚得盆满钵满。随着《物权法》的生效实施，此现象有望得到根治。
此类车位主要由所处的土地使用权的权属确定，凡是业主共有的道路等其他场地上划定的车位，一律由业主共有。此类车位的权属采强制性规定的方式：开发商不得将之出售或出租，业主个人亦不得主张个人所有。
那么，业主在共有道路上停车所支付的费用应由业主委员会决定和支配。具体在实践中，可委托物业公司进行管理。

（二）一般车位、车库由业主与开发商协商确定权属和使用。
此款规定，过于概括，缺乏可操作性。
由于开发商所具有的先天经济、信息、政策等优势，很容易产生开发商取得原始所有权，然后在此基础上进行协商的思路。但法意不尽然，开发商的“天赋产权”经不住推敲：如果开发商先天取得所有权，大可直接明文规定之，而不必在此条中犹抱琵琶半遮面地表述“约定归属”；并且其与业主协商转让所有权或使用权本就是所有权人的应有权利，后者由《合同法》调整，不必在《物权法》再次专门规定。
也即一般车位、车库的权属在“当事人”协商确定之前处于未定状态。
但协商应解决如下几方面问题：
1、协商的“当事人”具体如何理解？开发商视为当然的一方，另一方单个业主所作出的承诺在多大程度上对其他业主产生约束力？
2、如果双方“当事人”未能取得一致意见，则该车位、车库如何处理？

（三）业主优先满足权
业主优先的相对方即是非业主，即在本建筑区划内不享有产权的人。此处业主的优先满足权以需要为条件，并不适用一般优先权中的“同等条件下”的概念。
结合前两款规定，我们可进行强调：在业主共有的车位中，不能通过业主委员会的多数投票而人为地排斥个别业主的所有权或使用权；开发商在业主现实需求未获满足前，不能与非业主协商转让或出租车位；在开发商与业主约定产权归属未果时，业主可先行使用。
此款规定的具体操作还需明确如下问题：
1、业主优先满足权的行使期限如何界定？后加入规划区的业主或者先加入但后买车的业主能否直接要求非业主“退避三舍”？甚至在规划区房屋全部出售后，购买二手房的业主的需求与此前的非业主的需求矛盾如何协调？
2、在车位有限的情况下，如何调整先加入规划区的个别业主的多个车位需求，与后加入的业主的单个车位需求的矛盾？
3、如何防止开发商在获得所有权后，与业主协商出售、出租车位时，漫天要价，变象剥夺业主的优先满足权？（湖北武汉律师  吴新平）

二、结合案例，分析业主可据以维权的角度

某楼盘，建有51个车库。楼盘建成后，业主入住后发现近一半车库被圈起闲置。了解得知：由于该地块系开发商从一工厂拆迁所得，因此开发商将25个车库直接补偿拨给该工厂所有。此后，工厂将获得的部分车库改作商铺对外营运；与之对应的是其他很多业主车辆无处可停。
对此可从如下方面分析：
首先，房屋用途未经批准不得任意变更。工厂将规划用于停放汽车的车库改作商铺违反法律规定。
其次，依照《物权法》规定，建筑区划内的规划车位应首先满足业主需要。本案中，工厂在业主的停车需要远未满足的情况下，将部分车库圈起、改作商铺违反立法目的。
再次，规划区内的车位、车库由“当事人”约定归属。本案中，开发商未经与广大业主协商，擅自将近一半车库出售与部分业主，其效力存有争议。（湖北武汉律师  吴新平）

三、对立法争议的处理

由于中国的立法采成文法体制，且法律规定在宪法以下又区分为不同层级，效力各有高低，还存在中国特色的授权立法体例。
因此，对前文所述的法律规定不明之处，可由人大授权制定行政法规或规章，各地方也可在法律规定范围内制定地方性法规以作细则规定。另外，最高人民法院也可出台司法解释以供各级法院在诉讼中遵照执行。（湖北武汉律师  吴新平）

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