签订买卖村集体土地上房屋的协议效力如何认定

发布日期：2017-05-24 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
1999年5月8日，我与蔡龙康、郭世兰签订了房屋买卖协议，将正房五间、偏房一间、西厢房六间卖与蔡龙康、郭世兰，因蔡龙康、郭世兰是居民户口，该房屋买卖协议已经法院判决确认无效。现上述房屋被蔡龙飞实际占用，故诉至法院请求判令蔡龙飞返还上述正房五间、西厢房六间、偏房一间，案件受理费由蔡龙飞负担。

二、被告辩称
蔡龙飞辩称：我从蔡龙康、郭世兰处购买了诉争房屋，该房屋买卖行为不但经过公证处公证而且经过村镇两级组织同意。我作为村民属于村集体经济组织的成员，享有使用诉争房屋宅基地的权利，现我长期占有使用本案诉争房屋，因此不同意张同庆的诉讼请求。
蔡龙康、郭世兰辩称，我们已将诉争房屋卖与并交付蔡龙飞，该房屋买卖行为不但经过公证处公证而且经过村镇两级组织同意，因此不同意张同庆的诉讼请求。

三、审理查明
张同庆与蔡龙飞均为涉诉房屋所在地村民，蔡龙康与郭世兰是夫妻关系，二人均是城镇居民户口，蔡龙飞与蔡龙康是兄弟关系。1999年5月8日，张同庆与蔡龙康签订房屋买卖协议，将上述房屋卖与蔡龙康。1999年6月3日，房地产交易事务所填发出卖人为张同庆、买受人为蔡龙康的关于买卖涉诉房屋房产卖契。2008年11月11日，蔡龙康、郭世兰将涉诉房屋卖与蔡龙飞，房屋价款8000元，后蔡龙康、郭世兰将上述房屋交付蔡龙飞。2008年11月18日，蔡龙康、郭世兰与蔡龙飞签订的房屋买卖协议予以公证。
2013年，张同庆不服房地产交易事务所填发的房产卖契，向法院提起行政诉讼。2013年8月1日，法院判决撤销房地产交易所于1999年6月3日填发的房产卖契。此后，张同庆以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，请求判令其与蔡龙康签订的房屋买卖协议无效，并要求返还房屋。2013年12月11日，法院判决张同庆与蔡龙康签订的房屋买卖协议无效。
现张同庆以返还原物纠纷为由诉至法院，称诉争房屋被蔡龙飞实际占有，请求判令蔡龙飞返还涉诉房屋。

四、法院判决
法院审理后作出判决：驳回张同庆的诉讼请求。

五、律师点评
律师靳双权认为，根据有关规定，处理农村房屋买卖问题，要尊重历史，照顾现实，综合权衡买卖相关方的利益，妥善处理。本案中，虽然张同庆与蔡龙康、郭世兰的房屋买卖协议经法院判决无效，但是蔡龙康、郭世兰在2008年11月11日与蔡龙飞签订房屋买卖协议，将本案诉争房屋卖与并交付蔡龙飞；蔡龙飞作为村民占有使用本案诉争房屋并没有导致村宅基地使用权的流失，该宅基地使用权还保留在村集体经济组织内部，蔡龙康、郭世兰与蔡龙飞房屋买卖行为不但经过公证机关公证，而且经村、镇两级组织同意；因此张同庆要求返还本案诉争房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

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