开发商不出示商品房验收合格证明文件可以吗？

发布日期：2018-03-09 作者：靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　基本案情：
　　原告(二审上诉人)：蔡某
　　被告(二审被上诉人)：A房地产公司
　　原告蔡某、被告A房地产公司于2004年1月12日、2月18日分别签订了份商品房买卖合同。原告购买被告开发的XX小区401号住房和77号储藏间，总价款137901元。
　　合同约定，买受人接分期付款方式应在2004年2月11日前付清住房款，并且约定了相应的违约金形式。还约定，出卖人应在商品房验收合格的条件下，于2004年7月30日前将原告所购商品房(含储藏间)交付给买受人，逾期不超过30日交付，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违约金，超过30日时，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并向买受人支付累计已付款1%的违约金。如继续履行合同，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之八的违约金。在2004年7月30日前，被告开发的XX工程已经竣工，但未经竣工验收备案的情况下就将该建筑交付原告使用。被告多次通知原告进行房屋交付，原告均以被告仅出示城市规划、建设等行政管理部门颁发的一些工程奖的通报、商品使用说明书、质量保证书不足以说明商品房验收合格，出示证明文件不充足为由拒绝交接，因而也未将剩余房款付清。原告诉至一审法院，要求被告继续履行合同，并承担延期交付的违约责任。
　　一审法院依照《合同法》第44条、第60条、第66条、第107条、第11条、第113条、第114条、第135条、第153条、第159条、《建设工程质量管理条例》第12条、第16条的规定作出判决：(1)限被告A房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内在现时条件下向原告交付原告约定购买的商品房(含住房、储藏间)，给付原告相关的权属证照，原告同时向被告支付剩余房款19000元、卷闸门款1281元。(2)被告应支付原告自2004年7月31日起至实际交付之日止已付房款118901元每日万分之八的违约金。案件受理费4916元，由被告负担。A房地产公司不服一审判决，遂向上一级法院提起上诉。
　　法院查明：
　　二审法院查明事实，作出判决：维持一审法院民事判决第1项。变更一审法院民事判决第2项为：从2004年7月31日起至实际交付房屋之日止，由上诉人A房地产开发有限公司向被上诉人蔡某支付已付购房款118901元每日万分之四的违约金。二审诉讼费合计9832元，由上诉人A房地产开发有限公司负担6882元，被上诉人蔡某负担2950元
　　律师点评：
　　专业房产律师靳双权认为双方当事人争议的关键在于，商品房验收合格证明文件是否是房屋交付的重要条件;以及若开发商不出示商品房验收合格证明文件，是否要承担相应的责任。拟从商品房预售合同法律关系的角度来梳理、评析。
　　商品房预售合同的实质是买卖合同，买卖合同是典型的双务合同，双方当事人互享权利，互担义务：顶售人承担的债务就是预购人享有的债权，预购人承担的债务就是预售人亨有的债权。
　　1.商品房预售合同当事人的义务
　　预售人的主要义务
　　其一，交付预售房屋并移转预售房屋所有权。作为买卖合同的出卖人，预售人最为基本的义务即为交付预售房屋并将预售房屋的所有权移转给预购人。此项义务具体包括有以下诸项：交付已建成的预售房屋;移转预售房屋的所有权利。至于预售商品房的交付时间，移转所有权的时间应当依照约定，我们将在后面加以详细的论述。
　　其二，瑕担保义务：买卖合同的出卖人对于标的物负瑕疵担保责任。所谓瑕疵担保义务或者最疵担保任，是指出卖人负有担保标的物质量权利状况符合约定的义务。即出卖人必须保证标的物的质量状况与约定相符合，如果无约定则应符合标的物的通常标准或者符合适于合同特定目的的特定标准。根据我国的有关法规，商品房的建筑质量必须符合有关的国家标准，行业标准，否则不但违法，也属于违反商品房销售合同的瑕疵担保义务，出!卖人应当承担违约责任。
　　其三，不得擅自变更预售房星的设计。预售合同一且成立并生效，预售人应当按照预售合同中约定的房屋的设计方案进行设计施工，未经预购人同意，不得擅自变更设计，否则即为违约。
　　其四，保修义务。即使预售人预售的商品房质量符合合同的约定，预售人仍应当对其销售的商品房在一定期限内负保修义务。
　　其五，将预售款用于预售商乩房建设的义务。此义务非基于合同的约定产生，而是来自于法律、法规的强行性规定。为确保预售人能履行预售合同，维护预购人的合法权益，法律、法规要求预售人必须将预售商品房所得款项用于商品房的建设。专款专用，不得用于其他用途，否则，预售人将承担行政法上的责任。
　　其六，交纳、代收房地产有关税费的义务，根据我国有关税法的规定，销售商品房应交纳的税费有：印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，土地增值税，房屋买卖过户手续费等。另外，预售人还应当代收代缴由预购人负担的税。
　　(2)预购人的主要义务
　　其一，支付合同价金的义务。支付合同约定的预售房款是预购人最基本的义务，预购人必须按照预售合同的约定足额支付房款，否则即为违约，预售人可以根据预售合同的约定请求预购人承担违约责任。
　　其二，交纳有关房地产税费的义务，预购人负担的有关税费主要有：契税印花税，房屋产权登记费，房屋过户手续费等。
　　2.预售人交付房屋义务，应以建筑物竣工验收合格为前提
　　根据我国《建筑法》第61条和《建设工程质量管理条例》第16条明确规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述规定是强制性规范，要求房地产公司必须遵守。其交付的商品房屋，必须是建设工程竣工验收合格的房屋。同时，我国法律对建筑工程竣工验收合格采取行政备案登记的公示模式。在《建设工程质量管理条例》第49条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条均规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
　　在本案中，A房地产公司在履行交房义务时，不能出具其开发的XX小区所在地的建设行政主管部门关于工程竣工验收合格的备案登记，也不能出具建筑工程竣工验收合格证明。显然，A房地产公司在房屋未经竣工验收或验收不合格的情况下，将房屋交付购房人是违法法律的强制性规范，该行为构成违约。所以，一审、二审法院均判决A房地产公司应承担违约责任。

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