律师解析一起善意第三人购房案件

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告孙甲男、孙乙女、孙丙男上诉称：被告孙大叔出卖给杨女士的房屋是他与我三人共有财产，其未征的财产共有人的同意，擅自将共有房屋出卖的行为，违背了《中华人民共和国城市法房地产管理法》关于共有房地产，未经共有人书面同意的，不准转让，及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见关于部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效的法律规定，该买卖行为侵害了财产共有人的合法权益，系无效行为。杨女士明知其所购买的房屋系孙大叔与我三人的共有财产依旧购买，系恶意行为，不受法律保护，其应承担返还房屋义务。依照有关法律规定，孙大叔与杨女士买卖的房屋因未到房屋管理机关办理变更登记手续，故该房屋不发生所有权转移的法律后果;孙大叔在出卖房屋时，已告知杨女士该出卖房屋有孙甲男的一家60平方米，而杨女士不与共有人协商，却执意购买。请求法院确认孙大叔与杨女士签订的《房屋买卖协议》无效，判令杨女士腾退房屋，孙大叔退还杨女士全部购房款。
　　二、被告辩称
　　被告杨女士辨称：我属于善意第三人，我购买房屋时，根本不知道诉争房屋有共有人，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护我的合法权益。
　　被告孙大叔辨称：与杨女士所签订的合同因未公正和登记而作废，同意原告的意见。
　　三、法院查明
　　法院审理查明：孙大叔系孙乙女、孙丙男、孙甲男父亲。2004年5月，孙大叔原座落于XX区XX路27巷16-21号私有产权平房动迁，关于房屋拆迁安置事宜孙大叔与XX区房产管理局签订了城市房屋拆迁补偿安置协议—房屋产权调换协议，户号437号，房屋所有权证编号750号。协议约定，安置房屋位于XX区XX街，安置面积120平方米，申请安置面积120平方米。拆迁安置事宜确定后，孙大叔与杨女士于2004年5月签订房屋买卖协议，将拆迁安置协议约定安置的房屋以每平方米1089元的价格(含应由被告向房产局交纳的相关费用36544元)卖给杨女士，双方约定拆迁安置协议约定安置的房屋归杨女士所有，回迁时孙大叔负责帮助杨女士办理更名手续，所需费用由杨女士承担。杨女士负责选择楼层，楼层差价、采暖、物业等费用。协议签订后，杨女士扣除为孙大叔垫付的应向房产局交纳的有关费用36544元，将购房价款94850元全部交付孙大叔，同时孙大叔将拆迁安置协议及向房产部门交款的专用收款收据交付杨女士。2004年11月，该房屋回迁，回迁房亦已交付杨女士。房屋回迁后，杨女士要求孙大叔协助办理房屋产权过户被拒绝，杨女士遂向原审法院提起诉讼。审理中，孙大叔及孙甲男、孙乙女、孙丙男以孙大叔妻子1998年去世后遗产尚未分割、该回迁房屋有孙甲男一家人回迁面积、孙大叔出卖房屋未经第三人同意为由，要求杨女士退房返款。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：被告杨女士系善意有偿购买，并无过错，驳回原告的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　律师靳双权分析认为：本案需确认的焦点问题是“孙大叔与杨女士之间自愿达成的《房屋买卖协议书》是否合法有效，是否受法律的保护”。
　　1、《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效;(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案孙大叔与杨女士之间自愿达成的《房屋买卖协议书》，系双方真实意思的表示，且不损害国家利益和社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，也不具有上述法律第五十二条合同无效的情形，故孙大叔与杨女士之间自愿达成的《房屋买卖协议书》不具备无效性，系合法有效的合同。
　　2、在市场经济条件下，法律要强调保护交易的安全，必须使交易的当事人有安全感，公示、公信原则就是市场经济保护交易安全的重要措施。房屋所有权是物权，是一种对世权，故该权利必须要向社会公开，房屋在房屋管理机关进行了登记，从而确定了房屋所有权人，就是对社会公开，并具有公示的效力。所谓公信，就是指如果房屋在房屋管理机关办理了登记，登记载明的房屋所有权人将该房屋所有权转让给了第三人，第三人受让了该房屋所有权，即使事后证明登记是错误的，但第三人是由于相信了登记而购买了房屋所有权，第三人的权利应当受到法律的保护。这个交易就是有效的，这就是公信。本案杨女士基于孙大叔所持讼争房屋所有权证明，与其签订《房屋买卖协议书》时，无查询该讼争房屋是否为共有财产的义务，且孙大叔亦未告知杨女士该讼争房屋系“共有财产”。故杨女士依据“公示、公信原则”与孙大叔签订的《房屋买卖协议书》符合我国合同法的立法宗旨，且不违反相关法律规定，合法有效，受法律保护。另外，根据我国民法理论，孙大叔有偿转让给杨女士的讼争房屋，未登记载明该讼争房屋系其与其他权利人共有财产，故无排他性，对外无对抗第三人的效力。
　　3、关于原告主张，“杨女士所购买的讼争房屋，因其未履行变更登记手续而《房屋买卖协议》无效”的问题。合同的效力与房屋登记是两个不同的概念，合同的效力，是指合同处于生效、未生效、效力待定或者无效的一种状态，合同效力的确认，是指权力机关对合同是否生效、未生效、效力待定或者无效状态的确认。而登记则是履行生效合同的一个内容和过程。因房屋所有权的登记是物权设定和转移的公示方法，未履行登记，只是意味着物权没有完成其设定和转移的公示方法，从而导致物权本身没有设定和转移，但却丝毫不影响合同的效力。合同只要在当事人之间达成合意，且不具备法定无效情形就生效，并在当事人之间产生了拘束力。本案买受人杨女士是否履行房屋所有权的变更登记，不是确认本案《房屋买卖协议书》效力的依据，故原告的该项诉讼请求，依法不能成立，法院不予支持是对的。
　　4、关于法律适用的问题。特别法的适用优于普通法的适用，这是我国民事法律适用的基本原则，而《中华人民共和国合同法》对合同的效力的确认亦有明确的规定。故法院确认孙大叔与杨女士签订的《房屋买卖协议书》的效力问题，应适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。