夫妻共同房产未登记一方业主身份研究

近年来，随着我国城镇住房制度改革不断深化和住房消费不断升级，房地产市场和物业管理得到了迅猛发展。物业管理不仅关系到居民生活环境和权益保障，还关系到城市综合治理和整个社会和谐稳定。物业管理的法律基础是业主民主自治，那么业主身份问题就显得尤为重要，它决定着业主在物业管理活动中权利的行使。有些业主权利可以委托代理，如参加业主大会，有些权利只能业主自己行使，如参选业主委员会委员，其行使权利的前提是主体适格。现实中，在住宅小区买房居住的业主多以家庭形式生活，夫妻双方均可以享受物业服务，在社会层面，人们普遍认为小区内共同居住的夫妻双方均为“业主”，而在法律层面却未必。国务院《物业管理条例》第6条规定“房屋的所有权人为业主”，《物权法》第9条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。那么，房屋所有权登记在夫或妻一方名下时，未进行登记的一方是否可以作为业主，行使业主权利，作为业主委员会委员候选人参加选举，在理论上存在争议，在实践中也有纠纷，主管部门认定和司法裁判标准也不一致。由此，笔者针对夫妻将作为共同财产的房屋所有权登记在夫或妻一方名下时，未进行登记的另一方是否具有业主资格的问题进行探析。

一、业主身份认定的分歧

关于夫妻共同所有的房屋登记在一方名下，未登记一方是否具有业主身份的问题，主要存在两种不同的观点。第一种观点认为，房屋所有权人是业主，但房屋所有权人不仅指房屋产权登记人，《物权法》规定房屋所有权的取得以登记为生效要件，这只是一个一般规则，同时《物权法》还规定“法律另有规定的除外”。《婚姻法》第17第、第18条、第19条对夫妻财产问题进行了规定，即在夫妻关系存续期间，夫妻一方或者双方所获得的财产，除双方约定归一方所有外，属于夫妻共同财产，双方有平等的处理权。关于财产权，《物权法》是一般法，《婚姻法》是特殊法。特殊法优于一般法，是对一般法作出的例外规定。根据《婚姻法》的上述规定，夫妻共同所有的房屋，无论是否登记，也无论登记在夫或妻哪一方名下，夫妻双方都是所有权人，均享有平等的处理权。从另一个角度看，婚姻登记具有公示公信力，在一定范围内婚姻当事人的身份为人们所熟知，因此婚姻身份本身即具有确证权利正当性的功能，基于婚姻关系中涉及财产的权属有别于纯粹的财产法律制度，所以不能单纯用《物权法》的内容作为判断财产所有权归属的唯一依据［1］。在房屋是夫妻共有财产的前提下，未进行登记的夫或妻一方可基于对房屋的共同共有，行使其对房屋的所有权，具备成为业主的法律主体资格［2］。第二种观点认为，根据物权法定原则，除法律另有规定外，不动产物权以登记为生效要件，不动产登记是不动产权属的根据。房屋作为不动产采取的是登记对抗主义，未依法登记的不得对抗第三人，不论是何种身份关系都不能突破这一规定。实际中，民事主体可能通过约定或基于法律规定，事实上形成了对财产的共有。其中，对于动产而言，占有即所有，共有人与所有权人为相同主体;对于不动产而言，由于其取得所有权方式的特殊性，共有人与所有权人不并不完全一致，只有登记了的共有人才能称之为所有权人。因此，作为夫妻共有的房屋，登记在夫或妻一方名下时，未登记的另一方并不是法律上的所有权人，不能认定其业主身份。

二、业主身份认定的依据

“业主”是《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”中的一个基础性概念，但《物权法》对什么是“业主”却没有作出明确规定，而是由国务院《物业管理条例》进行了界定，即“房屋的所有权人为业主”。如何认定房屋的所有权人，房屋所有权的认定是否仅以登记为准，房屋所有权人是否等同于不动产登记簿登记的所有权人，是必须理清的一个问题。由于法律法规对此没有给出明确规定和统一标准，导致了理论认识上的不同，这就是产生上述两种不同观点的根本原因。因此，首先要解决如何认定房屋所有权人的问题，在此基础上才能进一步解决业主的身份认定问题。(一)依法登记是认定房屋所有权人的依据房屋所有权属于不动产物权的范畴，从我国物权相关法律规定看，不动产物权的取得必须以登记为生效要件［3］。法律之所以将登记作为不动产物权取得的方式，是由于登记具有公信力，已经登记的房屋对外权属明确，不易产生争议，物权归属清晰以便于确认房屋所有权人［4］。依法登记是取得房屋所有权的最主要途径，但不是唯一途径。一般而言，取得房屋所有权须进行不动产权属登记，但也存在“法律另有规定除外”的情况。对“法律另有规定”的理解，一方面必须是指“法律”的规定，另一方面必须是对“不动产物权”的另外规定。从现有法律规定看，符合“法律另有规定除外”情形的，当属《物权法》第二章第三节规定的一些特殊情况，如因人民法院和仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承或者受遗赠、合法建造等行为，未进行登记也可以取得不动产物权。可见，取得房屋所有权的法定途径有两种:一是依法进行登记，这是一般规则，是最主要方式;二是法律另有规定的其他情形，这是例外规则，属于补充方式。上述法律规定应当是认定房屋所有权人进而认定业主的依据。最高人民法院就是根据上述法律规定，通过司法解释对房屋所有权人和业主的认定作出了进一步界定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第一款规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”该司法解释的规定也印证了这些特殊情况下取得的房屋所有权即便未登记依然是房屋的所有权人。(二)《婚姻法》中的共同共有人不等于房屋所有权人。每一部法律都是对特定领域的规范，《婚姻法》是解决婚姻家庭关系的基本准则，调整的是夫妻之间的人身、财产关系。法律规定的夫妻财产共同共有，是为处理婚姻家庭内部的法律关系而设，如在解决离婚的财产分割问题时，需要明确双方单独所有和共同所有的财产，以理清债权债务关系。《物权法》是为了明确物的归属，发挥物的效用，其调整的是因物的归属和利用而产生的民事关系，从立法目的上看，所有权人的设立是为了解决对外的民事法律关系，房屋作为不动产，权利外观体现为登记，登记人是处理对外法律关系的主体［5］。根据上述对“法律另有规定”的理解，《婚姻法》关于夫妻共同财产的规定，不是对不动产物权的专门规定，不能看作是“法律另有规定”的情形。法律之所以规定夫妻对房屋共同共有，享有平等的处理权，是为了便于夫妻双方在日常生活中对房屋的共同管理。处理权不等于所有权，对于外部民事法律关系的处理而言，已经登记的房屋所有权人才是对外行使权利的主体。比如，物业公司对欠缴物业费的业主提起诉讼或申请仲裁，诉讼或仲裁主体只能是房屋所有权登记人，未进行房屋所有权登记的另一方即便事实上是房屋的共同共有人，也不能成为诉讼或仲裁的主体。因此，从法理上讲，房屋所有权人取得房屋所有权是物权的体现，不动产物权须通过法律确认的方式取得，这是物权法定的必然要求。作为房屋共同共有人的夫妻，在房屋登记在一方名下，另一方未进行登记时，未登记的一方在法律上不能认为是房屋所有权人。另外，业主是处理对外民事法律关系时的主体，并非处理家庭内部关系的主体，因此，业主身份的认定应以《物权法》规定的房屋所有权人为依据，这同时也是物权对世效力的体现。(三)认定业主身份的特别规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第二款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”这一业主身份认定的特别规定，严格讲超出了《物权法》的相关规定，但这一规定有对于实践中存在的问题有相当重要的意义［6］。最高人民法院民一庭负责人针对该司法解释解答时提到了现实生活中存在的一些现象，购房人基于与建设单位的商品房买卖合同，在已经依法占有并使用专有部分的情况下，仍然未办理房屋所有权登记的情形并不罕见。此时，仅以是否已经依法登记取得房屋所有权作为判定业主身份的标准，会导致相当数量的人因此不能成为业主，而此类情况一旦持续，将会有很多小区的绝大部分住户在一段时间内不能行使业主权利，因此有必要对其业主身份的问题进行特别规定，这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合物权法的规定精神，适应现实生活。值得注意的是，特殊规定适用是有前提的，即其适用于开发建设单位与商品房买受人之间的“一手房”交易，并且应当在依法办理产权登记之前。另外，对上述购房人在特殊情形下认定其有业主身份，并非认定其当然享有专有部分的所有权，等同于专有部分所有权人。从这个意义上讲，房屋所有权人一定是业主，但可以认定为业主的不是当然的房屋所有权人。另外，此规定是在房屋自始未登记的情形下适用，不符合房屋登记在一方名下的情况，因而也没有类推适用的可能。综上所述，从认定业主的一般规则到特别规定，都未发现夫妻共有房屋登记在一方名下，未登记的另一方可以获得业主身份的法律依据。总之，认定业主身份的基础是确认房屋所有权人，房屋所有权人的确定以登记为基本标准，辅之例外和特别规定。在现有法律规定下，如果未登记一方想以业主身份参与物业管理和行使业主权利，现实中还是有解决途径的，即可以向登记机关提出申请，在登记证薄和证书上增加未登记一方作为房屋共同所有权人。一些认为根据《婚姻法》规定的夫妻财产共同共有而获得房屋所有权的观点是不可取的，并且在实际中操作中会给业主身份认定工作带来困扰，比如谁有资格确认、如何确认夫妻财产的是否属于共同共有。况且在现有法律可以满足业主身份认定需求的情况下，是否确有必要在物业管理活动中去查证房屋事实上的权属关系，这也是值得思考的问题。

三、业主身份认定的立法建议

业主作为物业服务中的主体，其权利的确认与维护关系着基层群体的切身利益，也影响着物业管理的和谐秩序。实践中，关于夫妻未登记一方业主身份的争议主要出现在选举业主委员会成员的阶段，房屋登记一方由于工作忙没有时间或没有积极性等原因不愿意参选业主委员会委员，而未登记的另一方有时间、有精力和热情参选，但按现有法律规定却不能认定业主身份而被拒之门外，这样的情况本质上不利于业主行使权利。目前未登记一方可以采取房屋所有权变更登记或共有权登记取得业主身份，但是现实中还存在因抵押等各种原因导致无法进行变更登记的情况［7］。考虑到夫妻的特殊身份关系和物业管理的现实需要，笔者建议在修改《物权法》或相关司法解释时，一方面应对“业主”、“房屋所有权人”进一步明确界定，另一方面可以对夫妻共有房屋未登记一方的业主资格作出特别规定，只要能够证明房屋属于夫妻共有，未登记一方也应当视为业主。具体而言，首先是关于房屋所有权人的界定，明确《婚姻法》及其司法解释中夫妻基于对房屋共同共有而享有的，在未进行不动产共有权人登记的情况下，应当作为房屋的所有权人的权利。根据物权内容法定的规则，只有法律确定了这种因婚姻关系而产生的财产共有在未登记情形下的法律效力，才能在法律上给这类人提供确切的法律依据，在实践中给当事人处理如业主身份认定等类似问题时提供法律保障。或者可以采用另一种针对业主身份问题更具体的解决思路，修改《物业管理条例》中业主的规定，现有法规仅仅将房屋所有权人确定为业主，建议进一步扩大业主的范围至与房屋权属登记人共同居住的配偶，由此一来既避免了因物权权属问题而引起的业主身份确定障碍，又可以将夫妻这种基于特殊身份关系而产生的物业管理需求纳入到物业管理活动中来。其次，也可以采取更为温和的第三种解决方式，即针对《物业管理条例》第6条第一款作出解释，能证明房屋系夫妻共有的配偶可以认定为业主，此立法建议在目前《物权法》尚未修改完成，《物业管理条例》修改不久的状况下可能是相对稳妥的选择，而且这样的解释与人们的普遍理解相一致，也有利于业主积极参与物业管理活动，解决业主委员会成立难等其他物业管理问题。笔者认为以上这三种解决路径可以不同程度地化解夫妻共同房产未登记一方业主身份的认定问题，无论立法者采取哪一种，对于摆脱当前此问题的困境都有实质的借鉴意义。四、结语每一项法律制度都有它在现阶段存在的价值和意义，法律制度的设计有它自己的功能，不动产所有权登记制度在确认物权效力的领域发挥着其应有的作用，而业主的确认以拥有对世效力的物权为基础是立法者的表达，也是历史的必然选择，在没有更符合当今社会发展需要的法律规范产生之前，以不动产登记薄上确认的权利人作为业主确实是最有效且便捷的方式，但也存在一定的局限性。本文通过对夫妻共同房产未登记一方业主身份的法律分析，明确了这一点并且认为在将来的立法活动中，有进一步完善的必要，夫妻共同居住生活作为物业小区中最普遍的现象，在物业管理活动中赋予夫妻双方业主身份，是社会中普遍认同的物业管理参与方式，立法应该将其明确。

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