口头约定拆迁补偿安置协议,协议有效吗

发布日期：2021-02-18 作者：靳双权律师

　一、原告诉称
　　原告刘一向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告履行《房屋拆迁补偿安置协议》和《刘一房屋拆迁补充协议》约定的内容，向原告交付应当交付的二套房屋(3栋2层110平方米房屋一套、9楼138平方米房屋一套);2、判令被告向原告支付约定的土地(宅基地)占用补偿金34860元，楼层差价款10200元;3、本案的诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告a房地产辩称：一、原、被告双方诉讼主体错误，法院应劝其撤回起诉，城中村改造属于集体土地之上的房屋征收，被拆迁人应为全体家庭户籍人员。即：配偶、父母、成年子女，这些产权共有人都应列为诉讼参与人，而本案原告刘一一人提起诉讼和出庭，这严重违反相关现行法律规定;被告“a房地产开发有限责任公司建设工程开发部”早已在事实上和法律上消亡。而原告还再次将其列为被告，特别起因是为开发部一枚印章加盖在所谓“补充协议”之上才引发本案。可以肯定地说：这个“关键被告开发部”，不但肯定会缺席法庭审理，而且，法院当庭又无法将“开发部”这个“关键被告”主体进行变更，导致法院对本案完全无法进行审判。故法院应劝原告再次撤回起诉。
　　被告a房地产开发有限责任公司分公司辩称：一、原、被告认可的事实：1、原、被告双方对《房屋拆迁补偿安置协议书》一致认同，没有异议;2、刘一在法庭上承认收到了被告支付的土地补偿金、楼层差价款、过渡安置补偿费等综合补偿8万元;3、原告被拆迁房屋的产权证和土地使用证上的产权人所有人都是他的父亲刘三。
　　三、本院查明
　　2010年元月份，被告a房地产开发有限责任公司及原a房地产开发有限责任公司项目部(另一名称为a房地产开发有限责任公司建设工程开发部)项目部负责人龚五共同与b广场街签订了《一组村集并改造建设协议书》，后a房地产开发有限责任公司项目部于2011年9月23日在工商行政管理局注册登记为a房地产开发有限责任公司分公司，负责人为陈六。
　　被告a房地产开发有限责任公司为对第三人城中村进行改造。2011年8月26日，被告a房地产开发有限责任公司分公司以a房地产开发有限责任公司建设工程开发部的名义与原告刘一签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定，拆迁原告房屋位于××层，属砖混结构，建筑面积116.2平方米，对原告拆迁的房屋采取房屋产权置换的方式。按照现有面积以1:1的比例还建。土地补偿按照土地面积每平方300元补偿。被告补偿原告安置房屋三套，合计面积为450平方米，另补偿其他事项80000元。该协议还对其他事项等等进行了约定。被告加盖a房地产开发有限责任公司建设工程开发部公章，原告刘一签名并注明包括所有拆迁搬迁补偿。协议签订后，被告支付80000元给原告，后双方于2011年8月28日在公证处对该协议进行了公证。2016年3月17日被告分公司还建原告房屋三套，面积均为138平方每套。2017年6月14日被告分公司还建安置原告车库一个，位于3栋16号，面积36平方米。原告接收上述房屋、车库及80000元现金后，以被告还欠原告249平方米面积的拆迁安置房屋未交付为由于2018年1月8日诉至法院。
　　另查明，被拆迁房屋登记于刘三名下，房产证登记面积为296.98平方米，土地使用权证登记的面积为103.4平方米。刘三系原告刘一父亲。
　　四，裁判结果
　　驳回原告刘一的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。2011年8月26日，被告a房地产开发有限责任公司分公司以a房地产开发有限责任公司建设工程开发部的名义与原告刘一签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该协议于同年8月28日经公证处公证，该协议对双方具有法律效力和约束力。被告a房地产开发有限责任公司分公司依据该协议已经实际履行了房屋、车库及补偿金80000元的交付，原告已经实际接收。原告再次以《刘一房屋拆迁补充协议》要求被告交付248平方米的房屋及补偿金和楼层差价的请求，依法不予支持。
　　其理由是：因《刘一房屋拆迁补充协议》与《房屋拆迁补偿安置协议》签订日期为同一日即2011年8月26日，公证日期为2011年8月28日，双方申请对《房屋拆迁补偿安置协议》进行了公证，刘一在《房屋拆迁补偿安置协议》尾部签名并注明“包括所有拆迁搬迁补偿”字样可以看出，该协议应理解为最终补偿协议。对于原告持有的《刘一房屋拆迁补充协议》公章下方由刘二书写的房屋面积、楼层、物业费的收取及本补充协议与主协议具有同等法律效力等字样，因刘二庭审中陈述“补充协议的公章是怎么盖的不清楚，公章以下为什么书写，我现在记不清楚，因我当时在公司做事，2011年之后就没有做了。”
　　从上述陈述可以看出，对于补充协议中另补偿原告刘一房屋面积249平方米重大事项，原告没有提交证据证明刘二的签字有公司授权，该公章是何人所盖不能陈述清楚;且该补充协议亦不具备合同要件，协议中“刘一房屋拆迁补充协议”字样系打印，公章加盖处没有日期，公章上述“欠刘一拆迁面积贰佰肆拾玖平方米”字样系手笔书写，经鉴定该手笔书写不是刘二书写，是谁书写原告及刘二均不能陈述清楚。
　　《刘一房屋拆迁补充协议》中加盖的公章虽然是被告分公司原印章，但该协议无证据证明是被告分公司的真实意思表示，且被告分公司已经按照《房屋拆迁补偿安置协议》实际履行，原告已经接收，故对原告要求三被告交付248平方米的房屋及土地占用补偿金及楼层差价的诉讼请求本院依法不予支持。对于被告a房地产抗辩原、被告双方诉讼主体错误，于法无据不予采纳。

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