夫妻一方将共同房产赠与他人的行为效力如何

发布日期：2021-05-09 作者：靳双权律师

原告诉称
   王一向本院提出诉讼请求：1.判令李一赠与行为无效；2.判令李二将夏各庄前营南小区1号房屋返还王一。
   王一与李一系夫妻关系。王一与李一在X村2号有房屋宅院一处（以下简称2号院）。2012年X村拆迁，2号院也在拆迁范围之内。该房屋宅院被拆迁后，因只获得了拆迁款，王一曾多次到村委会、镇政府、新城办等部门反映，要求给予回迁安置房。
   2018年4月20日，王一经查询才发现，王一与李一除获得2号院的拆迁款之外，还享有不超过99平米定向回迁安置房购房指标。李一在王一不知情的情形下，于2012年3月31日出具承诺书，将99平米定向回迁安置房购房指标赠与给李二，李二使用该指标购买X村1号房屋（以下简称1号房屋），现1号房屋仍登记在李一名下。王一认为，该99平米定向回迁安置房属于王一与李一的夫妻共同财产，李一未经王一许可将大额共同财物赠与给李二，李一的赠与行为无效，李二理应将1号房屋返还给王一。为维护自身合法权益，王一诉至法院。

   被告辩称
   李一辩称，同意王一的诉讼请求。因2号院拆迁已经获分4套回迁安置房购房指标，涉案南跨院部分根据当时政策只能获分拆迁补偿款，无法再获得购房指标，不签承诺书无法达成拆迁安置补偿协议，为获取南跨院拆迁补偿款，李一擅自出具承诺书，王一对此不知情。
   李二辩称，不同意王一的诉讼请求。李一与李二签订承诺书的性质并非赠与合同，而是拆迁补偿分配协议，诉争的1号房屋系南跨院拆迁获分，该南跨院系李二分家所得，并未卖与李一。2009年X村拆迁时，因李二与李一就南跨院权属存在争议，相关拆迁补偿协议迟迟无法签订，在此情况下，2012年3月31日李二与李一签订承诺书，约定南跨院拆迁所得的补偿款归李一所有，受分的回迁安置房购房指标归李二所有。承诺书出具后，政府才与李一签订拆迁补偿协议。后李二与L公司签订回迁购房协议，购买1号房屋，购房款由其女儿李小一交纳。
   王一对承诺书签订一事不知情与事实不符，2009年拆迁开始后，王一、李一夫妇多次找到李二协商拆迁事宜，但一直未达成一致协议，2012年3月31日，在有关部门协调下，李一出具承诺书。李一儿子李小二打电话让李二到拆迁办，当时王一、李小二、负责拆迁项目的侯某等人均在现场，最终方案是南跨院的回迁安置房购房指标给李二，李二才同意签协议。现1号房屋登记在李二名下，李一购置的回迁安置房与李二居住的1号房屋在同一单元，双方系上下邻居的关系，且轮班照顾老人，王一所述直到2018年4月才知晓签订承诺书的情况明显不符合常理。即便王一确实不知情，李一也构成表见代理，该承诺书有效。
   经审理查明：王一与李一系夫妻关系，李一与李二系兄弟关系。1983年1月12日，全家人协商一致对李一和李二进行分家，分家单载明“经全家人共同商量同意把家均开，整个院内（即2号院）每家壹半均分。正房捌间前后，李二分前（南）四间，李一分后（北）正房四间，前房李二补贴李一贰佰元”。双方一致认可李二受分的南侧正房四间带有南跨院。后李二将其受分的南侧正房四间卖给李一，双方对于本次买卖是否包括南跨院有争议，对于南跨院内房屋由谁建造亦存在争议。X村拆迁工作开启后，因李一妻子王一要哄孩子、儿子李小二在市里上班，故李一作为户主代表全家处理2号院拆迁事宜。
   李一全家此前已因2号院拆迁获分4套回迁安置房购房指标，涉案南跨院部分根据当时政策只能获分拆迁补偿款，其无法再获得购房指标。因李二对南跨院亦主张权利，拆迁安置补偿协议迟迟无法达成。为顺利达成协议，获取拆迁补偿款，2012年3月31日，李一出具承诺书，内容为“本人李一家住B市2号，此次拆迁我105.45平方米宅基地的买房指标（不超过99平方米），我自愿将指标给弟弟李二所有，但宅基地拆迁的全部拆迁款归我李一本人，与李二无关。特此声明”。
   李一在此承诺书上签名并按手印，X村民委员会、中共X村第六社区支部委员会在此承诺书上盖章。同日李一作为被拆迁人与土地整理储备中心平谷区分中心、人民政府签订集体土地住宅房屋拆迁安置补偿协议书，拆迁其位于X村2号的宅基地及其房屋和附属物。
   2012年10月19日，李二与L公司签订回迁楼房认购确认单，购买1号房屋，并于当日将1号房屋购房款155204元付清。现王一自称其对李一出具承诺书一事并不知情，直至2018年4月20日才得知李一擅自将夫妻共同财产拆迁获分的购房指标赠与李二，该赠与行为无效，故诉至法院，请求判如所请。

   裁判结果
   驳回王一的诉讼请求。

   律师点评
   无论涉案南跨院权属是否归李一所有，为推动2号院顺利拆迁，李一与李二就拆迁利益的分配方案达成一致，李一出具承诺书，此后双方按照承诺书内容分别领取补偿款、购买回迁安置房，该承诺书的性质为拆迁补偿分配协议，而非赠与协议。李一作为家庭代表处理拆迁事宜，其出具的承诺书对王一发生效力。结合王一居住的房屋与李二居住的1号房屋系同一楼栋，双方系亲属关系，在2012年至2018年长达六年时间内王一对李二购买1号房屋不知情与常理相悖。
   即便李一确有未经王一同意擅自出具承诺书的行为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
   拆迁作为对家庭利益影响较大的事件，家庭成员往往会格外关注，经过充分讨论得出一致意见。现王一明确知悉其家庭涉及拆迁，对李一作为家庭代表参与拆迁谈判知悉并认可，考虑到户主代表全家处理拆迁事宜系当时的惯常做法，除承诺书之外，李一作为家庭代表亦签订了拆迁安置补偿协议，故李二及拆迁工作人员有理由相信李一出具承诺书的行为已获得家庭成员的授权，该行为构成表见代理，对王一发生效力。王一主张李一签订承诺书的行为无效无事实和法律依据，不予支持。
   根据承诺书，李二享有回迁安置房的购买指标，且其已以自己名义签订认购协议并付清房款，现王一请求李二向其返还1号房屋于法无据，亦不予支持。

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