论业主共有权的保护

论文摘要：业主在行使共用部分共有权时。建筑物区分所有权是一种较为特殊的不动产所有权形态，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于我国现行法律上的不完善，还没有切实地规定对侵犯建筑物区分所有权特别是侵犯共有权的法律救济途径，因此，业主的共有权不可避免地得不到保障。本文以区分所有物业小区中共有权的侵害为视角，以期获得有效对策更全面地保护共有权。
关键词：共有权，共有权统一登记制度管理规约


一、侵害业主共有权的行为表现

开发商是物业小区的开发建设者，其在开发物业小区的过程中，掌握着物业小区的管理权，往往会为追求自己利益的最大化，滥用此权力进行谋利，从而损害业主的权益。

业主在行使专有部分专有权时，若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用，或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使业主相互间共同的利益受到影响；业主在行使共用部分共有权时，应当依据共用部分的性质及用途平等行使，不得将共用部分据为己有或影响其他业主行使。

承租人、借用人作为区分所有建筑物的占有人，对建筑物、基地及附属设施等共有部分的不当使用，也会影响其他共有权人行使共有权。承租人和借用人如果擅自行使了基于区分所有权人的身份才享有的共有权的其他权利事项，则其也构成了对共有权人的侵权。

物业管理企业是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。但现实生活中，物业管理企业的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色。物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费，限制甚至排除共有权人行使共有权。

第三人损坏共有共用设施、设备，构成侵害共有权，给共有权人造成损失。

二、保护建筑物区分所有权中业主共有权的措施

1、建立共有权统一登记制度

不动产物权经过登记即具有公信力，权利人可以主张排他的效力。根据共有权对专有权的从属性和与专有权的不可分割性，对专有权的登记必然伴随共有权的登记，共有权的确认需要专有权的确认。如美国各州的区分所有物业产权法都明确要求，物业小区的设立、变更与终止均须登记，未经登记开发商不得对外发售。尽管我国与美国的土地和建筑物的所有与管理体制不同，但其登记办法，可供借鉴。笔者认为，鉴于建筑物区分所有权的三权复合不可分割的特点，应建立建筑物区分所有权的一体登记制度，即在登记专有权时一并就建筑物的共有部分予以登记，并对共有部分的性质、范围予以登记。经过登记的共有权具有了物权的效力可以对抗非权利人对共有权的侵害。此外，在对共有权作全面登记的情况下，实行公开查册制度，将所有房地产登记的事项对社会公众公开。免费论文网。

2、规范开发商与业主的关系

针对开发商侵害业主共有权的行为，可以从立法与行政两个方面规范其行为。在立法上：①明确规定开发商应向业主移交物业小区控制权的时间。所谓由开发商向业主移交控制权，是指在物业小区的房屋单元的销售达到一定比例之后，开发商按照法律规定的要求，将其对物业小区的管理控制权移交给小区全体业主及其选举产生的第一届管委会这样一个过程。美国各州的区分所有物业产权法规定，开发商向业主移交控制权的时间，是在物业小区全体业主选举产生第一届管委会之后2个月内。免费论文网。而各州法律所规定的业主选举产生第一届管委会的时间期限，一般是开发商所销售的房屋单元，达到小区房屋单元总数75%之后的60天内。如果开发商销售房屋单元的进度缓慢，则必须在开发商将物业小区登记之日起3年期满后60天内。笔者认为，我国《物业管理条例》也可借鉴美国的做法，明确规定开发商应向业主移交物业小区控制权的时间，以避免开发商长期控制小区，损害小区业主的权益。②明确规定开发商向业主办理移交手续的内容和范围。③明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表业主协会对外签订的任何合同或协议。美国各州的区分所有物业产权法，一般都明确规定业主在接管物业小区控制权之后，有权终止在开发商控制阶段，由开发商代表业主协会对外签订的各种合同和协议。我国《物业管理条例》也应借鉴此做法，以更好维护业主的权益。在行政上：①物价部门应该提前核实开发商的成本价格，严格保证开发商按照相关法规计算成本及是否己公摊到全体业主承担的费用。②规划部门应严格审查开发商规划的建设用地，并且要求开发商将规划图，特别是涉及共用部分设施或建筑部分的，作为商品房买卖合同的附件之一，合同的组成部分，具有合同效力；而且要增加公示制度，及时防止开发商利用信息优势作出任意变更用地的行为，损害业主利益。③工商行政部门应加强对商品房买卖合同的审查。免费论文网。实践中，开发商对示范合同肆意改变原因在于示范文本仅仅为示范性而无强制性，因此，工商部门对一些合同中最基本的条款确定为应强制使用或视为合同中当然条款，如具体明确公摊范围、共用设施种类、标准，在办理预售许可证时要求开发商先提交其预售合同文本以便事前审查。

3、规范业主之间的相互关系

管理规约是全体物业小区住户就建筑物与基地的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。在不违反强行性、禁止性规定和公序良俗原则的前提下，通过管理规约，全体业主可对持有共有部分份额的比例、共有部分的专用使用权、对违反义务者的处置等等内容做出详细规定。由于共有部分的种类和形态众多，有些不易登记，因此对这类不易登记的共有部分，应以记载于规约之中来代替登记。在共有部分上设置的专用使用权也宜记载于规约之上。将规约交由专人保管，并放置于小区的特定场所，供利害关系人阅览，这种记载于规约之上的权利同样具有公示的效力。此外，业主行使自己的专有权和共有权时侵害其他人共有权的，其他的业主得请求排除妨害、妨害预防、消除危险及赔偿损失。在业主有持续的违反行为时，对之采取损害赔偿的间接制裁方式并无多大效果，因此只能采取一种强有力的直接的方法，制裁其损害共有利益的行为，即赋予其他业主对违反者的专有部分可请求拍卖的权利。如果住户不是业主时，则不宜直接适用该责任形式。因为这时的住户并不对专有部分享有所有权，而仅仅是基于与业主之间形成的一定的关系(如租赁关系)而享有使用权，其他业主必须先请求业主解除该种使用权的成立关系(如租赁关系)，如果业主拒不解除，方能拍卖或剥夺该专有所有权。当然，采用此种方法必须有严格的条件，对持续的违反行为应有明确界定，对此种权利的行使须以其他住户绝对多数方式通过。

针对业主对分摊给自己的共同费用未及时地支付，对滞纳费用者应采取何种方式使其负担不履行债务的责任，笔者认为日本法律的相关规定可资借鉴。日本《建筑物区分法》第6条规定：区分所有者，为了共用部分或建筑物之基地对他区分所有者具有债权时，对债务人之区分所有权以及建物上之动产，具有先取特权。因此，如果某业主对一定时期的分摊费用拒不支付，小区的管理机构可留置该住户房屋内的及附属于房屋的设备、供房屋利用的动产或其他动产。在一定的条件下，小区的管理机构还可应其他住户的请求，对该住户的专有权标的物设立法定抵押权，并在建筑物所在地的房产管理部门登记。


参考文献：
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[3]黄丽娜：商品房住宅小区共用部分之共有权若干问题研究[D]，广西大学2007届硕士学位论文