购房合同解除，按揭贷款合同是否随之解除

原告诉称
原告Z公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付原告占用购房款利息（以13819790元为基数）；2．判令被告赔偿原告逾期给付购房款损失2181000元。
事实和理由：2017年10月27日，原告经被告售楼处工作人员介绍，可付40%首付款购买被告开发的位于北京市顺义区X小区房产，于是原告当日向被告交纳了600000元定金。2018年1月31日，被告安排原告办理购房网签手续，并于当日要求原告向其支付了办理按揭贷款保证金5万元和向L公司支付了电商团购费650000元。随即被告便积极为原告在兴业银行办理按揭贷款手续。
2018年3月4日，原告与被告正式签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市顺义区X小区1号房屋，房屋总金额为27629790元，原告支付40．03%的首付款11059790元，剩余房款采取银行商业贷款方式，并约定被告应在2018年12月30日前交付商品房。2018年3月5日，原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向被告购买房屋附属两个车库（-1层-131号、-1层-132号）各450000元，共900000元。……2019年3月20日左右，被告告知原告只能贷款50%，要求原告补齐10%的首付款，无奈原告于2019年3月29日再凑齐10%的首付款276万元支付给被告。支付完50%首付款后，被告告知原告贷款没有问题，让被告等候配合办理贷款手续。至此原告已实际向被告支付购房款14769790元，装修款1546721元。
2019年9月份，被告却突然要求原告一次性支付全部购房款，原告无力一次性支付剩余房款被迫退房，双方经多次协商后解除合同，被告退还原告全部已支付款项，2019年12月18日，原告配合被告解除网签备案手续。因被告迟迟不予退还原告购房款，导致原告只能举债维持经营。经过原告多次催要，直到2020年9月22日被告才退还13819790元，于2021年1月6日退还95万元。

被告辩称
被告W公司辩称，原告诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回其诉讼请求，承担本案全部诉讼费用。
一、被告已退还全部购房款。被告已于2020年9月22日向原告退还购房款13819790元，于2021年1月6日分两笔向原告返还购房款900000元。因在实际购房中，原告使用其法定代表人张某铭的账户支付了保证金50000元，因此，被告已于2021年1月6日向张某铭的账户返还了50000元的保证金。综上被告已向原告返还全部购房款。
二、虽原告与被告于2019年12月18日向顺义区建委提交了商品房预售合同备案解除申请表，但顺义区建委在受理后需要2-3个工作日后更新合同注销登记的结果，如建委审核无误且同意注销登记后，才会在系统中显示注销登记成功。且该手续仅为退房流程中的第一步，被告需以该申请表及注销登记成功的截图作为附件发起退房审批，经过审批后，将房款返还给原告。因此，自双方申请解除预售合同备案到退还购房款应存在合理期间。而原告主张以提交预售合同备案解除申请表的时间作为计算资金占用利息的起算点，是不合理的，也不符合交易习惯。
三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条的规定，商品房买卖合同被解除后，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息返还买受人。本案中，因原告方无法签署担保贷款合同且拒绝继续履行合同，被告与原告协议解除合同后，需向原告返还本金及利息。被告不同意原告的第二项诉讼请求，原告向外借款产生的利息，与原、被告之间的合同履行无必然联系，而原告据此向被告主张损失则更无任何法律依据，请求法院依法驳回。
四、因原告主张的诉讼请求无事实与法律依据，因此产生的诉讼费应由原告自行承担。被告同意给付利息，同意原告主张的利率，但不同意原告主张的利息起算时间，应自2021年3月20日开始计算利息，被告经过审批后将房款退还原告需要2-3个月的时间，故应自2020年3月20日起计算利息。关于合同解除后退还购房款的时间合同没有约定，应根据法律规定给予被告合理的付款周期。

本院查明
2018年3月4日，Z公司（买受人）与W公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于顺义区1号房屋，合同约定房屋总价款为27629790元，付款方式为商业贷款，买受人于2018年3月24日前支付首期房价款11059790元，剩余16570000元向兴业银行申请贷款支付。2018年3月15日，Z公司（买受人）与W公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》两份，购买顺义区地下车库。后Z公司向W公司支付购房款11959790元。
2018年1月31日，Z公司法定代表人张某铭通过个人账户向W公司支付保证金50000元，2018年3月29日，Z公司再向W公司支付购房款2760000元，双方于2019年12月18日签署商品房预售合同备案解除申请表。2020年9月22日，W公司退还Z公司购房款13819790元，2021年1月6日，W公司退还Z公司购房款及保证金950000元。

裁判结果
一、被告W公司于本判决生效之日起七日内给付原告Z公司购房款利息；
二、驳回原告Z公司的其他诉讼请求。

律师点评
依法成立的合同受法律保护。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。Z公司与W公司签订的三份商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可涉诉合同于2019年12月18日达成口头解除协议，对此法院予以确认。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉诉合同经双方口头协议解除，W公司应退还购房款并支付利息，考虑网签解除程序时间需求及W公司内部退还款项程序要求，给予W公司支付利息一定的合理期间，对Z公司请求支付利息的起算时间予以调整，对其第一项诉讼请求的合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。
Z公司主张因W公司要求加付10%的首付款且迟延退款导致其借款经营产生利息损失，但Z公司提交的证据仅证明其法定代表人张某铭借款事实，无法证明所借款项系Z公司经营使用，亦无法证明该借款系W公司要求加付10%的首付款且迟延退款导致，故Z公司该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。