天津仲裁委员会就申请人张某对被申请人李某房买卖合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】
申请人与被申请人于2012年12月1日在某某市某某房地产经纪有限公司某某区一店签订了编号为0044970的《房产交易合同》。合同约定申请人以1,970,000元的价格购买被申请人名下的某某市某某家园5-1-1604房产，双方于2013年1月1日签署《某某市房屋买卖协议》。合同签订时，申请人依合同约定向被申请人支付定金100,000元，并向中介公司支付中介费28,000元。在双方签订《某某市房产买卖协议》后，申请人所支付的定金抵作相应的等额房款；除定金外的剩余房款1,870,000元整以银行贷款支付。申请人贷款种类为公积金贷款。申请人须在2012年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，双方须在2013年1月1日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构。经双方确认，被申请人承诺于取得全部房款之日起叁日内腾空房产交付于申请人使用。签订合同当日，申请人向被申请人交付房屋定金100,000元，被申请人出具了收据。申请人为购买涉案房屋向中介公司支付中介服务费28,000元。

合同签订后，申请人及中介公司人员未能在合同约定的2012年12月31日前联系到被申请人，被申请人亦未联系申请人及中介公司。至2013年1月8日，被申请人与中介公司取得联系，被申请人未完成清理租户问题，拒绝来某某市与申请人签订《某某市房产买卖协议》。2013年2月20日，申请人联系被申请人要求继续履行合同，被申请人要求申请人解决租户问题否则合同无法履行。申请人于2013年3月5日向被申请人寄送解除房产交易合同的通知，通知被申请人解除合同，被申请人于2013年3月7日签收该邮件。后双方就定金退回等事宜未达成一致，申请人为维护自身合法权益，于2013年3月12日提起仲裁。请求被申请人双倍返还定金200,000元并赔偿损失73,000元。

【争议焦点】
一、对本案中合同效力认定的争议；

二、对本案违约责任认定的争议；

三、对本案合同解除是否合法的争议；

四、对申请人要求被申请人双倍返还定金的争议；

五、对申请人要求被申请人赔偿其各项损失的争议。

【裁决结果】
一、被申请人向申请人双倍返还购房定金200,000元；

二、驳回申请人的其他仲裁请求。

【相关法律法规解读】
一、关于本案中合同效力的认定意见及理由

仲裁庭认为，双方当事人所签合同不损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，且符合《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，具有法律效力，双方当事人均应严格依约履行。合同应当作为认定本案事实和判定双方当事人是否适当履行其应尽义务的依据。

二、关于对本案违约责任的认定意见及理由

仲裁庭认为，根据某某市国土资源和房屋管理局2008年发布的《某某市存量房屋交易资金监管办法》，买卖双方必须亲自到房屋所在地的区（县）房管局打印《某某市房产买卖协议》（资金监管协议）并对交易资金进行监管。因此，本案中最为首要的是买卖双方亲自到房管部门打印《某某市房产买卖协议》，待申请人持《某某市房产买卖协议》等申请贷款后才能确定首付款数额。本案庭审中已查明，合同签订后，被申请人未能与涉案房屋租户解除租赁合同，亦未在2013年1月1日前与申请人一同去房管部门签署《某某市房产买卖协议》，该合同难以继续履行，被申请人已经构成违约。

关于被申请人主张中介未通知被申请人在2013年1月1日之前来某某市签订《某某市房产买卖协议》的抗辩，仲裁庭认为,合同是申请人与被申请人双方签订的，中介并非合同的当事人之一，被申请人应当及时履行合同，而不能将自己违约的责任推到案外人中介公司身上。即便中介公司未及时通知被申请人什么时间来某某市签订《某某市房产买卖协议》，双方签订的合同中明确载明了申请人的联系电话，被申请人亦应本着诚实信用，善意履行合同的原则，联系申请人共同到房管局签订协议，故被申请人的抗辩意见不成立。庭审时，被申请人提交的与中介店长李某某的通话、短信清单均是2013年1月8日之后的，被申请人表示该证据是证明被申请人主动打电话给中介公司催问首付款。退一步讲，即使被申请人所言属实，即使由于中介某某员工的疏忽，未能在2013年1月1日前通知被申请人及时前来某某市赴房管局签订《某某市房产买卖协议》，那么在2013年1月8日中介联系上被申请人后，如果被申请人有履行合同的诚意，愿意来某某市签订《某某市房产买卖协议》，合同亦能继续履行。但被申请人在1月8日后仍以租户问题不能解决为由拒绝来某某市签订《某某市房产买卖协议》,被申请人的行为构成违约,其抗辩不成立。

关于被申请人主张申请人未按照约定付房款，应属违约的抗辩。仲裁庭认为,被申请人的主张是对合同第三条第一款的片面理解，忽视了合同第一、二条有关内容与第三条的逻辑关系，将“卖方承诺于取得全部房款之日起叁日内腾空房产交付于买方使用”错误的理解为申请人应当将全部房款直接交付于被申请人，这种理解不符合合同中关于房屋买卖程序的有关约定以及天津市有关二手房交易必须进行资金监管的规定,故被申请人的抗辩不成立。

关于被申请人主张申请人未备足首付款，属违约在先，被申请人无需配合签署《某某市房产买卖协议》的抗辩。仲裁庭认为，根据上述合同中约定的履行程序，在申请人向被申请人交付100,000元定金之后，下一个程序就应当是被申请人在2013年1月1日前，与申请人一同去房管部门签署《某某市房产买卖协议》。申请人持《某某市房产买卖协议》和有关证件才能向贷款银行申请购房贷款，根据银行同意的贷款额度确定首付款金额，在双方未签署《某某市房产买卖协议》情况下无法申请贷款，亦无法最终确定首付款金额，只有在双方《某某市房产买卖协议》后，申请人如果拿不出足够的首付款，才构成违约，故被申请人的主张不成立。

关于被申请人认为其作为涉案房屋的所有人，对涉案房屋具有完全处分权，根据合同约定房屋完全可以现状交付，且双方未就租户解决问题进行明确约定的情况下，申请人不得要求被申请人清理租户，也未到交房时间的主张。仲裁庭认为，双方合同第三条第三款约定涉案房产以签约现状售予申请人，申请人已检查涉案房产，同时结合合同第三条第四款被申请人应在买卖完成前将涉案房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜处理完毕，如因上述情况导致合同不能履行，被申请人应负责解决并赔偿申请人或其他任意第三方由此所造成的损失的约定，双方约定的“现状”应为房屋的物理现状，被申请人还负有清理租户等确保房产无权利瑕疵的义务，且被申请人已明确表示其无法解决租户问题，故被申请人的主张不成立。

三、关于本案合同是否解除的认定意见及理由

仲裁庭认为，根据我国《合同法》第九十四条和《合同法》第九十六条，合同解除权属于形成权，只要解除合同的通知到达对方，合同即解除。被申请人如果对申请人解除合同有异议，应当按照法律规定的形式和时间提出合同解除效力异议申请。

四、关于对申请人要求裁决被申请人双倍返还定金200,000元仲裁请求的裁决意见及理由

仲裁庭认为，合同第三条第六款约定：“如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方。若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。”依据我国《合同法》第一百一十五条规定，申请人要求被申请人依照合同约定承担违约责任，向申请人双倍返还定金的请求应当予以支持。

五、关于对申请人要求裁决被申请人赔偿其各项损失的的裁决意见及理由

申请人要求裁决被申请人承担申请人已支付的房屋买卖中介费28,000元，根据合同第四条第二款明确约定：“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。”因被申请人违约，导致合同无法履行，申请人要求被申请人依照合同约定，承担申请人按正常标准支付的房屋买卖中介费是合法的。

申请人要求裁决被申请人承担由于房价上涨导致的差价款40,000元，本案中，被申请人违约后，合同事实上已经无法履行，如果申请人在同地段、同楼层另行购买与涉案房屋相同的房子、且支付了更多的房款时，当然属于申请人受到的损失。

申请人要求裁决被申请人承担3月16日至4月30日的申请人租房损失5,000元，合同中没有明确约定具体的交房时间，申请人提交的证据亦不足以证明其是因双方不能履行合同而产生了租房费用损失。

仲裁庭认为，上述损失问题还应综合合同第三条第六款约定：“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方。若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。”鉴于申请人要求被申请人双倍返还定金的仲裁请求已获支持，且申请人无证据证明所返还定金不足以弥补其上述损失，故仲裁庭对申请人的上述仲裁请求不予支持。

【结语和建议】
合同的成立与解除，是合同双方当事人行使权利、履行义务以及承担责任的关键节点，而定金合同则是督促合同双方积极正当履行合同约定义务的保障。但有时候，因种种因素未履行而导致合同解除，此时就会发生合同双方互相推诿的情况。认定本案违约方，要着重审查当事人何种行为导致买卖合同根本不能履行。纵观本案的事实和证据，可以认定房屋买卖合同违约方为被申请人。