[编者按] 在房屋租赁合同的签订和履行过程中,时常会出现这样一种状况:出租方是房屋的合法所有人,但由于种种原因并未取得房屋的产权证等法律确认的证明文件,承租人以此主张租赁合同无效,拒付租金,租赁双方因此产生法律纠纷。房屋证件和租赁合同的效力之间应是什么样的关系?本案的审理,在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的案例方面,具有相当的借鉴意义。
[案情] 1998年8月25日,甲公司与乙公司签订《房屋租赁协议书》约定,甲公司向乙公司出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止,乙公司可以进驻现场进行局部改造和精装修,进行设备调试及试营业,自1999年4月1日起计算租期,租赁期为5年,每年租金为227万元人民币,乙公司每年4月1日前和10月1日前各支付一次,如不能按期支付租金,拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金。租赁期间,双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同,违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
协议签订后,甲公司全面履行了协议,如期将房屋交付乙公司,乙公司装修后以“某大酒楼”的名义开始营业。但乙公司仅在1998年9月8日向甲公司支付了定金50万元,租金则一直未付,拖欠租金达794万余元。甲公司几次向乙公司催付未果,只得诉至法院,请求法院判令解除甲公司与乙公司签订的《房屋租赁协议书》,乙公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给甲公司,乙公司给付甲公司租金、滞纳金、违约金人民币1445万元。
乙公司则辩称:甲公司未及时取得房屋产权证,同时不能及时提供消防验收合格证,从而导致《房屋租赁协议书》无效,应由甲公司承担全部责任。由于甲公司没有按照合同约定提供相应的法律文件,乙公司拟将设立的“某酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准,不能营业。乙公司没有交纳租金是在甲公司违反合同约定的情况下,依照法律和双方约定,正常维护自身合法权益的行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。
[判决] 一审法院经审理认为,原告甲公司与被告乙公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。甲公司未及时取得房屋产权证,但是产权清晰,并无争议,因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效,但是对于该合同的履行产生一定影响,甲公司应当承担相应的责任。同时,由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前,因此甲公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》无效。
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