当租赁合同先成立时，其后出租人又以该出租物设定抵押时，则会产生租赁权是否继续有效的问题。根据“买卖不得击破租赁”的规则，在买卖时，买受人所取得的标的物所有权是不得对抗标的物租赁权的，而抵押权从本质上讲，并无优先于所有权的效力，这样以前已存在的租赁权也可以对抗后设立的抵押权而继续有效存在。对此种情况，我国《担保法》第48条作出了明确规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”且我国《合同法》第229条也明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”对此，《担保法解释》第65条亦作出明确规定，即“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

　　从《担保法》第48条的规定，“抵押人……应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”致使有人认为抵押人未履行书面告知承租人的义务，则原租赁合同不能继续有效。笔者认为，一是抵押人未履行书面告知承租人的义务，并不影响承租人对财产的占有、使用。即使至债务履行期届满债务人不能还债，抵押人要实现抵押权，无论出租的财产转让给谁，均不影响租赁关系的存在，且承租人还可通过主张优先购买权来维护其利益。二是《担保法解释》第65条并未规定未告知无效。所以，也不能据此影响抵押合同的效力。

　　2.抵押权发生在先，租赁权发生在后。我国《担保法》仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。抵押人将抵押物设立抵押之后，其抵押物的物权仍归抵押人所有，抵押人依然享有占用、使用、收益、处分（处分权应有所限制）的权利，抵押人完全可以在抵押物抵押期间将其抵押物出租，从而在抵押物上形成租赁权。而《担保法》未作规定，应当是《担保法》在立法技术上是一处疏漏，但《担保法解释》第66条对此作了规定，即“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。因此，在司法实践中遇到此种情形时，应按此办理。

　　在本案中，中兴公司与阳光支行所签订的借款抵押担保合同系真实意思，并不违背国家有关法律规定，且抵押物土地使用权和门面房屋20间均到有关部门办理了抵押登记手续，所以说，借款抵押担保合同为有效合同。虽抵押人中兴公司未履行书面告知承租人化学公司的义务，但并不必然导致抵押条款部分无效。

　　在本案中，抵押物协议作价转让的效力存在着两种意见：一是认为抵押物协议作价转让为有效协议。二是认为，出租人中兴公司未在合理期限内通知承租人化学公司，中兴公司与阳光支行将抵押物协议作价转让的行为侵害了承租人化学公司在同等条件下享有优先购买权，因此，应当认定为无效协议。笔者同意第二种意见。第一种意见是不正确的，若认定抵押物协议作价转让为有效协议，就会侵害了承租人化学公司的优先购买权。第二种意见是正确的。就本案而言，承租人化学公司要求依法享有同等条件下的优先购买权，而出租人中兴公司却违反法定义务，且正如笔者前文所述抵押权不及于优先购买权。因此，人民法院应当依法宣告中兴公司与阳光支行的抵押物协议作价转让行为无效。虽不能适用我国《合同法》第230条之规定，但应当引用《民法通则》若干问题意见》（试行）第118条的规定。