解读最新司法解释:谨防土地转让“一土二卖”(2)
www.110.com 2010-07-26 10:36
因此,在签订土地转让合同时,买家应当注意以下几点:
一是,做适当的事前调查,包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记;到现场考察一下,土地是否已经交由其他人占有开发等等;
二是,尽量根据上述优先性规则,尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地,谨防卖家恶意违约;
三是,尽量明确约定较大数额的违约金,一方面能够增加卖家恶意违约的难度,另一方面,一旦无法获得土地,仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此,有一点值得注意:最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任,增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下,此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。
三、注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中,有一种特殊的情况被认定为土地转让:根据《解释》第24条的规定,在房地产合作开发中,若在相应的合同开发合同中约定,提供土地使用权的一方不承担经营风险,只收取固定利益,则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时,合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认,自然也包括了“一土二卖”规则的适用。
张晓达
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