近期，一些银行对个人住房贷款提前还贷收取违约金的问题引起了法律界人士和银行界人士的激烈争论，银行界侧重于其利益，法律界侧重于现有条文的分析，笔者认为，提前还贷作为一项新事物，应分析其产生的原因，权衡相关当事人的利益，以对该制度做出界定及完善。

　　一、借款人为什么要提前还贷

　　简而言之，借款人提前还贷的原因有二：

　　一是具有了偿还能力。有了富余的资金，存银行利息低，还要收利息税，投资却又找不到途径；而同时却以欠银行一大笔钱，并且负担相对较高的利息，自然，提前还贷既能满足心理上的“无债一身轻”的感觉，又能经济上更划算。那么，借了一大笔款的老百姓为什么一下子冒出这么多的钱来提前还贷呢？究其原因主要有四：首先，借款人对收入和支出的预期难以把握，譬如突发疾病、企业突然效益不好、孩子教育费的支出不确定，因而在签订借款合同时，会留有余地，毕竟逾期还款要交违约金；其次，银行在发放按揭贷款时，一般都只是根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度的。而在人们的固定工资之外，存在一块非固定收入，如福利、第二职业收入，借款人的非固定收入会不断累积，从而使提前还贷从经济方面具有了可能性；第三、一些有能力一次性付清购房款的借款人向银行申请住房贷款时，原本就保留一定资金用于投资，当投资收益低于房贷利息支出时，便选择提前还贷来减少住房贷款的利息支出；第四、货币化分房政策出台后，一些借款人获得了一次性住房补贴，从而具备了部分或全额提前还贷的能力。

　　二是“借新还旧”即通过向银行要新的贷款来还旧的贷款。之所以要“多此一举”是因为：在利息保持不变时，转贷款可以取得更好的金融服务；在利息下降时，转贷款可以取得更低利息的新贷款。而如今全球经济不景气和金融业竞争的加剧，各国的利率一直处于下降通道中，随之而来的是一股前所未有的提前还贷热潮。这下银行界有点慌了。

　　二、银行为什么要对提前还贷收取违约金

　　前几年，银行在贷款时是“老子”，催款时是“孙子”。世道可变得真快，现在借款人提前还贷它却不喜欢了。其实，银行算得很精，现在借款人提前还贷银行损失可大了：

　　首先，提前还贷业务造成了银行人力成本的增加。放贷前银行要做个人资信调查，对其抵押资产做评估等工作，出现提前还贷的情况时，银行必须重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。由于每位前来提前还贷者的情况都不一样，银行无法运用计算机操作，只能使用人工来完成，这样就造成了人力成本的增加。

　　其次，提前还贷使银行的预期收入减少。企业因找不到好的投资项目而“惜贷”，银行为保证资金安全，对没有把握还贷的项目和单位“慎贷”，造成了巨额的存贷差。而个人住房贷款风险低，管理本成不高，利息稳定，是解决存贷差的一个重要手段。提前还贷减少了银行的可得利息，放大了存贷差问题，加大了金融风险。据建行广东省分行统计，今年1月至4月广州地区收回的正常还款有9.7亿元，其中提前还款5.2亿元，占了53.8％。据测算，今年建行因房贷户提前还贷而减少利息收入将达1亿多元。1

　　还有一个原因就是，银行开始“居安思危”了。中国入世几年来，现有的外资银行已经开始“攻城掠地”，即将进入的外资银行则更是潜在的威胁，“客户争夺战”已经打响，并将愈演愈烈。而房贷业务是优质业务，为了避免一些借款人通过转贷业务成为外资银行的客户，中资银行一方面必须提高服务水平，让客户不想走；另一方面，就想设置一个“壁垒”，让客户走不了。这可能吗？银行发现对提前还贷收到违约金是“国际惯例”。在国外，有些外资银行对提前还贷的客户收取违约金，让客户很难退出，如香港的银行对1年、2年、3年之内提前还贷者，分别收取全部利息的40％、30％、20％作为违约金。这一下收取提前还贷违约金既合理又“合法”了。于是，2002年上海8家银行经协商决定，“一年内提前还房贷，要交给银行5%的违约金”。