新政给卖房人“增负”税费≈房款×１０％

２００５年６月１日对不少卖房人来说绝对是有着分水岭意义的一个日子。新政规定：６月１日以后，个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；另外，在“先税后证”的压力下，销售５年以内的房屋也难逃个人所得税这一关。这样，６月１日之前和之后成交的２年以内的普通住宅所缴税额能相差几万元。

以亚运村一套１１０平方米的两居室商品房为例，该房原购价为５２００元／平方米，以６０００元／平方米的市场价格出售此套房屋，按照新的房产转让税收政策，这套房子需要缴纳以下税费：

１、营业税＝１１０平方米×６０００元／平方米×５％＝３３０００元

２、印花税＝１１０平方米×６０００元／平方米×０．５‰＝３３０元

３、个人所得税＝｛售房价－原购房价－合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税＋印花税）｝×２０％ ＝１５８２６．８元 其中，售房价：１１０平方米×６０００元／平方米＝６６００００元

原购房价：１１０平方米×５２００元／平方米＝５７２０００元

契税：５７２０００×１．５％＝８５８０元 印花税：５７２０００×０．５‰＝２８６元 可见，新政实施后，卖房人要缴纳的税额总共是４９１５６．８元，占到总售房款的７％；而新政实施前，卖房人只需缴纳２８６元的印花税。（具体对照见下“新政前后卖房人所缴税费对照表”）

以上中没有涉及到土地增值税，专业人士测算，涉及到土地增值税的房屋出售，其所缴税额可能达到房款的１０％以上。

记者暗访——

为吸引客户 中介玩起避税游戏

沉重的税负使很多卖房人和买房人忘而却步，多家中介公司均表示，６月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示：“我们这已经１０天没来一个买主了。”

一位房产经纪人诉苦：“现在生意实在不好做。把卖房人的税负加到房价里，房价太高买方不愿买；而让卖房人负担这笔税，卖方无利可图又不愿卖。”面对这样的两难境地，房产中介们开始打起了“合理避税”的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司，发现他们避税的高招还真不少。

记者向中介表示，想卖的房子是２００１年以６０００元／平方米的价格购买的一套９０平方米的两居室住宅，但目前还未办理房产证，地段在亚运村，东西朝向。为了帮助记者把房子卖个好价钱，中介公司在“避税”环节上出了四招。

招数一：以租待售。“你的房子虽然是２００１年买的，但缴税是按照房产证的时间计算，所以你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急的话，可以先租出去，以租待售，这样等到房产证２年期满就不用缴营业税了。”

招数二：把交易价格“做低”。“虽然营业税和个人所得税现在逃不掉，但我们可以把合同上的交易价格做低一些，这样缴税的税基就小，纳税额也会减少。当然，价格也不能太低，否则地税局会找麻烦，一般是稍高于建委公布的各类级别土地上普通住宅平均交易价格。比如你的房子按照规定平均交易价格应该是４０００元／平方米，买卖合同上就可以定价４１００元／平方米，而实际上你可以卖到５０００元／平方米。”

招数三：不过户先公证。“可以先通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳房产交易价格５％的营业税和相关城市建设税及教育附加费。”

招数四：找物业改底单。“你可以找物业公司的人，直接把卖房合同的底单改掉，在房产证上直接写买主的名字，这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。”

法学专家提醒——

切勿“贪小利失大计” 小心“避税”背后的陷阱

中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。针对中介公司提出的以上四种避税方法，中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

风险一：以租待售——房价变化一方吃亏。目前以租待售是２年期内售房者最普遍采用的避税方式，虽然这可以充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

风险二：把交易价格“做低”——对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都可以从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。

风险三：不过户先公证——公证效力受质疑。只公证不过户对买房人来说存在巨大风险，因为在我国的律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。

风险四：找物业改底单——合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。