开发商逾期交房 购房人理应获赔

　　发布时间：2009-11-04 08:03:00

　　开发商逾期交房惹官司 163名购房人获赔违约金

　　本报讯 河南省洛阳市一家房地产公司，因法定代表人的经济犯罪行为等多种因素，耽误了建设进程，导致没有如期向163名购房者交房，因此被起诉到法院。近日，洛阳市涧西区人民法院对这桩群体性诉讼进行一审宣判，房地产公司被判向163名购房人分别支付不等的逾期交房违约金。

　　2007年5月，原告张某等163名购房人分别与洛阳一家房地产公司签订商品房买卖合同，均约定出卖人于2007年6月30日前将房屋交付买受人使用;逾期60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理需由出卖人提供的资料报机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

　　后，张某等人分别一次性或以按揭方式缴纳了房款。但是，房地产公司在开发涉案楼盘的过程中，由于法定代表人经济犯罪被判刑、经营管理不善等异常因素，直到2008年10月18日才将房屋交付工程消防验收合格，并在张某等人补交多出房屋面积款项后，方承诺从2008年10月25日起对涉案房屋负责质量保修。

　　为此，张某等人以房地产公司没有按照约定时间交房并办理房地产权属证书为由，起诉到法院，要求房地产公司承担逾期交房、逾期办理房产证的违约责任，并退还差价。

　　法院审理后认为，房地产公司逾期交房构成违约责任，张某等人索赔逾期交房违约责任的诉讼请求，法院予以支持。同时，鉴于张某等人索赔逾期办证的诉讼请求没有证据支持，故法院不予支持。另外，因张某等人接受房屋时已经支付了差价款，法院故认定张某等人认可了房地产公司变更合同的行为，无权再行索还差价。

　　当事人说

　　原告：开发商再三违约

　　被告：索赔得拿出证据

　　原告购房人认为，依据双方合同，房地产公司应于2007年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房综合验收合格，并将房屋交付购房人。鉴于房地产公司既未如期交房也未如期办妥房产证，而且还强迫购房人补交超过房屋约定面积的房款，其行为属于三重违约，因此法院应判令房地产公司严格执行合同约定，向购房人承担延期交房违约金、延期办理房地产权属证书违约金并返还差价款。

　　被告房地产公司辩称，购房人所述事实虽然基本属实，但购房人索赔延期交房违约金的计算依据存在问题。同时，购房人仅凭销售不动产统一发票和契税完税凭证就证明其已具备办理房产证的条件，房地产公司认为不符合有关规定，法院不应支持。另外，对于购房人要求返还差价款的意见，房地产公司认为其要求购房人补交差价款时，购房人并未明确提出异议，因此该行为属于买卖双方对原商品房买卖合同的变更，法院应予认可。

　　连线法官

　　一个案子仨焦点

　　孰是孰非证据定

　　本案中，洛阳市涧西区法院最终支持了购房人索赔延期交房违约金的诉讼请求，但驳回了购房人索赔延期办理房产权证违约金和要求退还差价款的诉讼请求。本案宣判后，负责审理该案的审判长对此予以了解答。

　　审判长说，本案中，房地产公司既未向法庭提交符合交房条件的商品房综合验收合格证明，也没有提供任何其他佐证，而购房人则向法庭提交了洛阳市商品房住宅质量保证书，可以证明房地产公司在公安消防支队综合评定该工程消防验收合格后，已向购房人承诺自2008年10月25日起对涉案房屋负责质量保修。实践中，本应是房地产公司交房后，购房人出具签收单或其他凭证，但本案中，房地产公司却拒绝向法庭提供任何证据，因此根据证据规则，法院认定房地产公司持有证据而无正当理由拒不提供。为此，法院将房地产公司作出质量保修承诺书的时间视为交房时间，总计迟延交房482天，以此期间计算违约金数额。

　　同时，就购房人要求房地产公司承担逾期办理房产证违约责任的诉讼请求，因房地产公司拒绝配合，购房人又没有提供房地产公司未将办理权属登记所需资料上报有关登记机关等充分证据，仅凭销售不动产统一发票和契税完税凭证，法院认为，购房人无法证明未办房产证之责完全系房地产公司所致，因此法院不予支持购房人索赔逾期办证的请求。

　　另外，就购房人索还差价款的请求，虽然有关法律已明确规定面积误差超出合同约定3%部分的价款由房地产公司承担，但房地产公司要求购房人补交超过合同约定面积3%的差额房款时，购房人实际交付了上述超额面积房款，没有明确提出异议，因此，法院视为购房人认可了房地产公司变更商品房合同的请求。

　　热点透视

　　房地产纠纷为何激增

　　近几年来，全国各地房地产市场异常活跃。然而，伴随着房地产市场的不断升温，商品房交易不断增多，群体诉讼也越来越多。以洛阳市涧西区法院今年1月至9月所受理案件为例，该院仅民商事案件就达2412起，比去年同期增加986起，而其中涉及房地产合同纠纷的案件增加了653起。具体分析这些案件，当前房地产市场存在的合同不健全、房地产市场准入门槛偏低、开发商自身问题严重及购房人维权意识增强等现象明显。

　　当前，我国商品房交易大多是期房交易，购房人一般都是根据沙盘模型与开发商进行交易，很少也很难对管道、配件、建筑材料质量、设施布局等内容进行明确约定。至于开发商夸大宣传、虚假宣传的其自身根本无法控制的周边环境、未来发展等“美景”，合同中更是无从体现和追究。

　　同时，期房制度的其他消极影响也不可低估。期房合同中，购房人先交钱，开发商才盖房，后期交房、办证、维护等义务能否兑现，实属未知。现实情况无数次证明，大量开发商出于逐利之天性，以降低房屋质量、更改既定规划、克扣配套设施等方式降低投资成本的事例屡见不鲜。有的开发商手续不健全就违规开工，导致购房人即使入住，也长时间或根本就拿不到房产证和。一些实际上纯属“空手套白狼”的中小开发商“寅吃卯粮”，经常玩着贷款买地、预售筹钱、重复抵押等把戏，一旦资金链断节，各种纠纷就会纷至沓来。