6.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价

　　6.11.1企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，?quot;保持现状前提"或"转换用途前提"进行估价。

　　6.11.2企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意资产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于市场价值。

　　6.11 .3企业联营一般不涉及房地产权属的转移，企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。

　　6.12其他目的的房地产估价

　　6.12.1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。

　　6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

　　7估价结果

　　7.0.1对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。

　　7.0.2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： l计算过程是否有误; 2基础数据是否准确; 3参数选择是否合理; 4是否符合估价原则; 5公式选用是否恰当; 6选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。

　　7.0.3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。

　　7.0.4在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

　　8估价报告

　　8.0.1估价报告应做到下列几点： 1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套; 2公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据; 3准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 4概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

　　8.0.2估价报告应包括下列部分： l封面; 2 目录; 3致委托方函; 4估价师声明; 5估价的假设和限制条件; 6估价结果报告; 7估价技术报告; 8附件。

　　8.0.3对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

　　8.0.4估价报告应记载下列事项： l 估价项目名称; 2委托方名称或姓名和往所; 3估价方(房地产估价机构)名称和住所; 4估价对象; 5估价目的; 6估价时点; 7价值定义; 8估价依据; 9估价原则; 10估价技术路线、方法和测算过程; 11估价结果及其确定的理由; 12估价作业日期; 13估价报告应用的有效期; 14估价人员; 15注册房地产估价师的声明和签名、盖章; 16估价的假设和限制条件; 17附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

　　8.0.5估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中： 1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。 2对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

　　8.0.6估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章： 1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。 2估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。 3估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。 4估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。 6没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。 7其他需要声明的事项。

　　8.0.7估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

　　9职业道德

　　9.0.1估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。

　　9.0.2估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。

　　9.0. 3估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。

　　9.0.4估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

　　9.0.5估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。

　　9.0.6估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。