搅扰居民的生活，引发治安问题，使居民没有安全感;偷税漏税，使国家蒙受巨大税收损失……屡禁不绝的“住改商”，已成为我市城市管理的一块顽疾。虽然国家出台了《物权法》等法律法规限制住宅改成商用，但由于没有有效监督管理机制和专门的执行机构，使得我市“住改商”现象的愈演愈烈。那么，“住改商”问题到底谁来管?这已是贵阳城市管理亟待解决的问题。

　　“住改商”愈演愈烈

　　记者在采访中了解到，与几年前住宅楼里开公司的现象相比，近年来我市“住改商”的种类开始呈现多元化，从过去的商贸公司，到现在的美容院、私房菜馆、麻将会所、外贸服装店……“住改商”之风愈演愈烈，与此同时，由“住改商”引发的社会问题也越来越多，许多业主怨声载道。

　　家住中华北路某高层住宅的一位住户告诉记者，他居住的住宅小区分A栋和B栋，现在基本上每栋开公司的都有10多家，小区内每天进进出出的陌生人也特别多，住户安全堪忧，小区内的电梯等公用设施也不堪重负。

　　记者走访了近些年来入住的中心区一些高层住宅小区，如富水花园、美佳大厦、中山大厦、文昌苑、龙泉大厦、天恒城市花园、恒生大厦等均存在不同程度的“住改商”现象。

　　据了解，许多业主都反对“住改商”现象，首先是经营时间不固定，直接影响到小区居民休息;其次是出入的人员多且复杂，直接影响到小区的治安环境;三是经营场所产生的垃圾、油烟影响了小区的卫生环境;此外，住宅楼内从事商业活动造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等，扰乱了楼内居民的正常生活秩序，降低了住宅硬件配套设施的使用寿命。一些行业管理部门也反映，除了对卫生环境和公共秩序等方面的影响，许多“住改商”店铺普遍存在经营证照不全、货品服务质量参差不齐等问题，由于店铺一般位于住宅小区内，给执法部门的监管带来了困难。

　　记者在我市中心区采访时发现，随着中心区“住改商”楼盘的不断增多，有的商户与住户矛盾激化，纠纷不断。

　　2月底，位于贵阳市下合群路口的景天城大厦的数十位业主，聚集在物管公司商议如何解决大厦内数十家酒吧对住户带来的影响。据了解，这栋31层高的商住楼内目前有27家酒吧，每到夜晚，大量“酒客”的涌入，造成大楼电梯超负荷工作，且经常被人为损坏;楼道内弥散的烟酒味、刺耳的音乐声……据了解，景天城大厦是2008年7月交付使用的，由于地理位置优越、租金相比街边铺面便宜等优势，吸引了数十家酒吧经营者先后进驻该楼。由于酒吧生意火爆，大厦仅有的3部电梯就显得难以为继。采访中，多位业主向记者表示，从交房至今一年半的时间以来，大厦电梯已经多次维护和大修，所有的资金都出自业主们的维修基金。醉酒的人经常吐得楼道里满地都是，还经常破坏大厦的公共设施。酒吧营业时间都在凌晨以后，噪音吵得人根本无法入睡。

　　酒吧带来的问题，引发了业主们对物管公司的不满。对此，负责该大厦物管服务的天恒物业管理公司也有难言之隐。该物管公司的一位负责人表示，由于大厦内酒吧多，他们多聘用了十余名保安、保洁员，物业管理成本大幅增加，而且员工的工作量也比一般的大楼多。不仅如此，由于部分业主对物管的不满拒绝交物管费，造成该公司的运转陷入恶性循环。

　　据了解，虽然工商等部门在该楼盘张贴了限期整改的通告，但至今还没有实质性行动。

　　治理“住改商”的有益尝试

　　近两年，我市陆续有亨特上城、文昌苑、御景天下等中心区高层住宅相继交房，随后立即就有一些公司和商户入驻。旧的“住改商”矛盾越积越深，新的问题又层出不穷。“住改商”是否真的没有解决之道?

　　据了解，中心区也有楼盘从源头上抑制“住改商”的尝试。比如2008年交房位于南明河畔的金岸玉都却能独善其身，在2006年销售时就将“禁止业主将房屋出租用于办公或经营性活动”写入了买卖合同的附加协议中。交房两年来，这里没有出现“住改商”的现象。据该楼盘物管公司负责人邱经理介绍，由于在售房时就对“住改商”做出了明确要求，物管公司接管后又再次提醒业主，小区200多户入住的业主对此都严格遵守，两年来，物管公司还没有发现有“住改商”的现象，也没有接到业主这方面的申请，完全杜绝了“住改商”的情况。

　　钻石广场物管业委会联手物管治“商办”。该大夏是位于中心区的一个老高层住宅小区。该小区是2001年底建成交房的高层住宅小区，共有250户。由于处于市中心，该大夏“住改商”的现象一直很严重。据该小区物管公司的统计，截至去年底，小区有40多户住宅用于办公或开商店、会所等，且这一数量还有上升的趋势。据该小区物管公司沈娟经理介绍，“住改商”由来已久，这给住户生活造成很大干扰，给物业管理也造成很大难度，对此小区绝大部分业主意见很大。为了解决大夏的“住该商”问题，物管公司联合业主委员会不仅在小区宣传栏中对“住改商”的内容、带来的问题、典型案例、国家颁布的相关法规等进行了宣传解读。而且在今年.1月20日联合发布公告，要求改变住宅使用性质的业主和使用人自行纠正其违法侵权行为。公告发出后，效果明显，有的商户主动向物管公司说明情况，表示将重新寻找办公场所，有的商户表示可适当增加“住改商”的物管费。

　　该大夏业主委员会的杨主任说，通过近三个月的探索，取得了一定的成效，但以后的工作难度会更大，相信经过努力完全可以探索出一条解决“住改商”的办法。

　　“住限商”需多管齐下

　　不过，仍然有许多在售楼盘以“宜住宜商”作为销售噱头吸引购房者。鸿基文昌苑等楼盘售楼员表示，现在购买中心区住宅的不少消费者是为了投资，如果在售房时对住宅以后的用途进行限制，肯定会影响楼盘销售。所以不会在购房合同外做其他限制性约定。

　　记者向市工商局进行咨询，一位工作人员表示，从依法行政的角度看，法律、行政法规没有禁止住宅成为企业或者个体工商户的住所或经营场所，工商部门就不能拒绝申请人把住宅登记为经营场所。去年国际金融危机期间，我市适当放宽了登记条件，一些自住创业经营者可先经营后补办手续。记者了解，景天成不少酒吧就属于这种先经营后办证情况。

　　贵阳北斗星律师事务所王远义律师表示，这几年接到的关于“住改商”方面的咨询逐年上升，但还没有代理过这方面的诉讼案件。一方面说明了因“住改商”发生的纠纷事件不断，另一方面由于“住改商”案件牵涉的被告人员多，被侵害利益的业主难以团结起来形成合力，通过法律解决就面临不少操作中的困难。加之诉讼的时间等成本很高，许多业主索性放弃。

　　据贵阳典正律师事务所卢安龙律师介绍，早在三年前成都、广州等地就通过行政手段进行了一些有限度住改商合法化的改革;上海则通过地方立法调整。而一些地方法规也对“住改商”做出了明确规定。其中，最为引人关注的是去年出台的最高人民法院公布的《物权法》的两个相关司法解释，“住改商”住户受到侵害的是“相邻权”，在没有法律授权给某个行政部门来保护该权利的情况下，只能通过民事途径解决。但按之前的相关法律规定，被侵权的业主走民事诉讼途径，却没有明确的法律依据，造成业主遭遇“住改商”维权难。司法解释专门针对“住改商”问题，赋予了业主对小区“住改商”的一票否决权。同时，如果小区出现“住改商”，有利害关系的其他业主可以直接提起民事诉讼，可以直接起诉住改商的业主或商家，这条规定解决了走行政途径无法维权的尴尬。

　　贵州大学房地产研究所郭峰所长认为，现在众多法律法规出台后，对“住改商”的震慑作用大于解决作用。现在“住改商”的情况有增无减，可见如果单纯依靠诉讼方式来解决遏制“住改商”所付出的社会成本太大，不是最好的办法。钻石广场、金岸玉都解决防止“住改商”的有益经验值得其他楼盘借鉴。在楼盘销售和交房后，就应将防止“住改商”放到重要位置，避免“住改商”泛滥后再整治会力不从心。根本解决这一问题还需要相关政府部门发挥行政管理方面的作用，物管公司发挥引导协调作用，各方形成合力，才能逐步遏制“住改商”的势头，总之，根本解决这一顽症任重道远。(商昌斌)

　　相关链接

　　2009年5月24日，最高人民法院公布的《物权法》的两个相关司法解释，其中《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。由此可见“住改商”须经整栋业主同意。

　　去年5月提请省人大常委会审议的《贵州省城乡规划条例(草案)》规定，房屋所有人、使用人和管理单位应当按照规划许可的用途使用房屋。确需变更房屋用途的，应当依法向城乡规划主管部门和土地主管部门申请办理变更手续。对擅自改变房屋用途的，由县级以上城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，自逾期之日起按每日每平方米5元到20元处以罚款。这意味着“住改商”将会受到监督和处罚。

　　去年11月提请省人大常委会审议的，《贵州省物业管理条例(草案)》规定，业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因物业管理的需要确需改变物业管理区域内的道路、场地、物业服务用房等共有部分用途的，应当遵守法律、法规规定，并由业主大会作出决定，需要办理有关手续的由业主委员会依法办理。业主、物业使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。