投资要点

　　事件：

　　7月1日天津市出台房地产调控细则，主要内容包括以下几个方面：

　　1. 增加普通住房和保障性住房供给：2010至2012年住房建设规划中，中小套型普通商品住房、保障性住房和“城中村”还迁安臵用地不低于住房建设用地供应总量的70%。优先安排保障性住房用地，尝试利用住房公积金支持保障性住房建设。

　　2. 抑制投资、投机性需求：首套房90平米以上首付三成，二套房首付比例50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。第三套以上住房贷款利率按风险大幅提高。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。

　　3. 加强房企开发贷款的贷前审查和贷后管理

　　4. 加强对土地出让市场监管：单宗土地出让面积不得超出20公顷，对拖欠土地价款、不按期开工建设的单位和个人，要限制其参加土地出让活动。

　　5. 加强开发企业经营行为监管：10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。从2010年起实行查账征收的房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，非保障性住房恢复到25%，经济适用住房、限价商品住房和租赁型经济适用住房仍暂定为3%。认真做好土地增值税的征收管理工作。

　　点评：

　　“津十条”基本维持了“国十条”的基调，政策没有明显的松动。从调控的总体思路来看，体现出三个特点：(1)强调保障性住房供给;(2)没有进一步打压需求;(3)通过收紧开发商资金来实现对房价的调控。

　　维持“国十条”调控思路，强调保障性住房供给。保障性住房、中小户型70%的供地比例在“国十条”中就已经明确了，天津的政策重申了这一点。另外，“津十条”还提出了利用公积金带宽支持保障性住房建设的试点，拓宽保障性住房的资金来源。这一尝试增加了保障性住房计划的完成的可能性和可操作性。

　　抑制需求的政策力度未超预期。“津十条”中强调的差异化利率政策，以及营业税政策均按照“国十条”中的细则执行，没有超预期的严厉政策。对于三套以上的房贷，天津没有暂停发放贷款或明确具体的利率，而是按风险决定，这与之前一些城市的政策基调基本一致。而对于异地购房贷款，天津新政中并没有提及，也没有出台更为严厉的暂停异地购房贷款的政策。

　　进一步收紧开发商资金，具体效果取决于执行的力度。“津十条”中对于贷款的审查、企业所得税计税毛利率的提高，以及强调土地增值税的征收工作，其目的之一都是为了进一步收紧开发商的资金。对于土地增值税的清算和征收近些年一直在提，但效果并不明显，因此我们认为这一政策的关键点仍然是具体落实过程中执行的力度。

　　调控的基调符合我们之前的预期，4.15地产新政对于需求的打压已经起到了明显的效果，成交量大幅萎缩，但价格松动并不明显，在经济形势复杂，经济趋冷的情况下，5月以来政策一直处在观察期，出台超预期的严厉政策的可能性不大。在成交量大幅萎缩的情况下，对资金的收紧成为了比抑制需求更为有效的调控房价的手段。

　　虽然政策的严厉程度在预期之内，但是短期内也难言大幅放松。目前的担忧已经从对政策的担忧转向了对基本面和业绩的担忧，目前房价出现了一些松动，但成交量能否回升以及上市公司楼盘的去化情况仍需继续观察，维持行业的“中性”评级。