上诉人（原审原告）崔某某，男，1963年生。
委托代理人陈某某，男，1954年生。
上诉人（原审被告）王某，女，1979年生。
被上诉人（原审被告）李某甲，男，1975年生。
王某与李某甲共同委托代理人黄某玉，河南育滨律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李某乙，女，1965年生。
二上诉人为房屋买卖合同纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2008）宛龙梅民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔某某及其委托代理人陈某某，上诉人王某、被上诉人李某甲及其委托代理人黄某玉，被上诉人李某乙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，原告崔某某与第三人李某乙系夫妻关系，被告王某与被告李某甲系夫妻关系。崔某某与李某乙在东华村X号有私产住宅一处，房产登记号为x，所有权人为崔某某，共有人为李某乙，登记记载房产间数5，建筑结构混合，层数2，建筑面积107平方米；该房有北屋平房一、二楼各二间，宅基占地面x%7东西×12南北）平方米，一楼北屋东头南有厨房一间，一楼西间靠西边界有一自北向南的楼梯经过大门楼头和厨房顶至二楼。2006年10月，被告王某与第三人李某乙在王某的父亲王某太为中人、王某母亲王某芳在场下，签订一份卖房契约，契约上的立卖房契约人为崔某某，买房人为王某；契约约定：立卖房契约人崔某某，愿将座落在东华村X号的私有住宅，占地面积84平方米，该房坐北向南、正规建筑二层四间，外加厨房、卫生间、面积为107平方米，转让价格为壹拾贰万元，过户手续有李某甲自己办理，卖方提供必要的方便，该房转让系双方情愿绝无反悔等；契约署名卖房人李某乙，买房人王某，中间人王某太。契约签订后王某到银行通过转帐付清了房款，第三人李某乙将该房产权证、钥匙和崔某某及李某乙身份证、常住人口登记卡复印件交给王某。后来被告要求崔某某办理过户手续时，崔某某提出其根本不知道也不同意出卖房屋；2006年11月16日王某在争议房屋上加盖了第三层。2007年10月26日又在院落空地上建起三层房屋。2008年1月18日原告崔某某诉至法院。本案一审审理中，该争议房屋已被拆迁。
原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。位于东华村X号房产属崔某某与第三人李某乙的夫妻共同财产，房屋产权证书载明所有权人为崔某某，共有人为李某乙，这一事实客观存在。在被告王某与第三人李某乙进行房屋买卖过程中，第三人李某乙将房产证交付给被告王某，王某明知该交易的房屋系原告与第三人的夫妻共同财产，且房产证中所有权人为原告而未要求原告到场明确表示意见，或要求其出具书面意见，即与第三人订立买卖房屋合同，致使原告在知道共同财产被处分后明确表示不同意出卖房屋，拒绝办理过户手续，形成纠纷，因此被告王某在交易中存在重大过失，应承担相应的民事责任。关于被告辩称的表见代理或家事代理问题，依据合同法的相关规定，表见代理只适用合同相对人在主观上是善意无过失的，而本案中被告王某明显存在重大过失行为，故不能适用表见代理；关于家事代理问题，婚姻法对家事代理作出了明确规定，只对夫妻间生产生活过程中一般的民事行为产生效力，而对重要的生活生产资料的处理不享有代理权；因此，被告辩称其完全有理由相信第三人享有代理权的理由不能成立。基于《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款夫妻对共同所有的财产有平等的处分权之法律规定，第三人对自己享有的份额的处理应属有效，涉及处分原告部分无效。依照公平原则，应以房屋及宅基中心线以基准，以东部分买卖成立，以西部分买卖无效，无效部分产权及宅基地使用权仍归原告所有为宜。关于二被告购房后添附部分属物权性质，应全部归添附人所有。
原审判决：
一、第三人李某乙和被告王某所签订的卖房契约涉及原告崔某某部分无效。
二、院落从中间3.5米处向南划线至于前邻后墙外皮，以西归原告崔某某所有，以东归二被告所有。
三、二被告在所买房屋之上及院内添附的建筑物归被告所有。
四、第三人李某乙返回被告王某房款x元，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告崔某某的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，原告负担1150元，被告王某负担1150元。
王某向本院上诉称，一审认定事实错误，有证人可以证明崔某某对出卖房屋已经认可，王某本人无任何过失，合同应为有效，本案明显构成表见代理。
崔某某向本院上诉称，夫妻单方未经他方同意处分共有财产，合同应为无效，原审判令部分有效错误。
被上诉人李某甲支持上诉人王某的意见。
被上诉人李某乙同意上诉人崔某某的观点。
本院二审庭审中，上诉人王某提交本院（2008）南民三终字第X号民事判决书一份，用以证明本院对类似案件的判决认定该类行为构成表见代理，合同有效。
本院二审查明的事实与原审相同。
本院认为，处分共有财产应当经全体共同共有人同意，《中华人民共和国城市房地产管理法》也规定共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。这里不得转让系指全部房地产均不得转让,不是指部分不得转让,故原审法院对此处理不当。本案中李某乙与崔某某系夫妻，一方在未征得另一方同意的情况下，擅自处分双方共有的房屋，其情其理不通，且事后也未得到另一方的追认，故本案涉及的卖房契约为无效合同。因本案涉及的房屋登记为崔某某与李某乙的共有财产，且签订合同时崔某某不在场，而王某与李某乙单独签订卖房契约，其行为存在过失，故其主张构成表见代理的理由不能成立。其次，每个案件都有其个案的的特殊性，上诉人王某提交的本院（2008）南民三终字第X号判决书，对本案的处理并没有拘束力。本院审判委员会在讨论此案时对该问题予以了充分的注意，认为此两案在许多地方有不同之处，且无可比性。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案涉及的合同被确认无效后，王某和李某甲因基于该合同而占有的房屋应返还给崔某某和李某乙，但因该房现已被拆迁，无法返还，故房屋拆迁补偿款应归崔某某与李某乙所有，但该房屋之上及院内由李某甲、王某投资建设的建筑物应属二人所有，该部分建筑物的拆迁补偿款应为李某甲与王某所有。李某乙应返还王某购房款12万元并自付款之日按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息。至于双方损失问题，因本案双方在诉辩中其争议集中在合同效力上，双方均未主张损失，也未举证证明，故本案双方当事人如有损失可另行主张解决。原审虽认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当，案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销卧龙区人民法院（2008）宛龙梅民初字第X号民事判决；
二、确认被上诉人李某乙与上诉人王某签订的卖房契约为无效合同；
三、本判决生效后十日内，被上诉人李某乙返还上诉人王某购房款x元，并支付自付款之日起至返还之日按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；
四、本案争议房屋拆迁补偿款归上诉人崔某某与被上诉人李某乙所有，上诉人王某与被上诉人李某甲在此房屋及院内添附及新建的建筑物部分拆迁补偿款归王某与李某甲所有；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计4600元，上诉人王某与被上诉人李某乙各自负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长陈某
审判员代书平
代理审判员陈某林
二〇〇九年十一月二十日
书记员王某军
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