交纳购房定金未签买房合同法院终审认定双方不存在过错不适用定金罚则

发布日期：2009-03-20 作者：李英俊律师

交纳购房定金未签买房合同法院终审认定双方不存在过错不适用定金罚则
刘晓燕王鑫陈敏文发布时间：2009-02-20 近日，成都市中级人民法院对一起房屋买卖合同纠纷作出终审判决，《商品房买卖合同》未能订立不可归责于双方当事人，对于最终未能签订《商品房买卖合同》及附件双方均不存在过错，不适用定金罚则，成都某置地公司应将收取的1.5万元返还李某。 2008年4月27日，李某与置地公司签订《商品房定购书》，李某定购该公司开发的成都市锦江区一楼盘的房屋，并交纳了1.5万元定金。《商品房定购书》约定：李某须在签订定购书之日起七日内到销售中心签订《商品房买卖合同》及其附件并交纳购房首付款（或全款）；李某不能按约定的时间签署《商品房买卖合同》及其附件，置地公司不退还李所交纳的定金并有权将所定房屋另售；双方声明置地公司已向李某明示《商品房买卖合同》及其附件，李某知悉并同意《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字。《商品房定购书》签订后，李某按约定的时间到销售中心与融创公司签订《商品房买卖合同》及其附件，因双方意见不一，未能签订。后双方为定金的返还问题发生纠纷。原审法院经审理后认为，双方在《商品房定购书》中声明“置地公司已向李某明示《商品房买卖合同》及其附件，李知悉并同意《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字”，由此，李某同意置地公司提供的《商品房买卖合同》及其附件的内容及填充文字。置地公司已取得商品房预售许可证，符合售房条件，李某在订立合同时要求增加其他内容，应视为李违约，对其要求返还定金的请求不予支持，遂驳回了李某的诉讼请求。李某不服，向成都中院提起上诉。购房人李某提起上诉称，1.一审判决认定事实不清。置地公司不能证明签订《商品房定购书》前向李某明示的《商品房买卖合同》及附件、填充文字等与其销售人员填写并签字的《商品房买卖合同》及附件、填充文字一致，实际上是不一致的。一审认定此事实有误。2.一审判决适用法律错误。既然一审法院认定李在签订《商品房定购书》后，按约定时间到销售中心与置地公司签订合同，因双方意见不一，而未能签订，但却引用《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》予以裁判。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应裁判返还定金。3. 置地公司制作的宣传资料作为要约邀请，吸引并直接导致李与其签订《商品房定购书》，因此，宣传资料与本案有关系，一审法院不予认定不当。置地公司所拟《商品房买卖合同》及补充协议排除了宣传资料中符合条件的说明和允诺，该条款违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、建设部《商品房销售管理办法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第十四条的规定。对于含有“违反法律、行政法规的强制性规定”之情形的合同及其附件，李某有权拒绝签订合同，并未违约，置地公司应退还定金。李某请求撤销一审判决，改判置地公司退还其购房定金1.5万元；一、二审诉讼费由融创公司承担。被上诉人置地融创公司答辩称，置地公司与李某签订《商品房定购书》时，已向其明示了《商品房屋买卖合同》及其附件，李某在签订合同时要求增加其他内容，违反了《商品房定购书》的约定，由于李某的原因导致不能签订《商品房买卖合同》及其附件，根据相关法律规定，李某无权要求返还定金。请求驳回上诉，维持原判。成都中院终审认为，李某的上诉理由成立，对其诉请予以支持。

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