房产登记审查与房产登记诉讼

    实务中，因房产登记不实造成纠纷后，相关权利人认为房产登记部门审查不严，难辞其咎；房产登记部门认为自己对登记申请文件只是形式审查，没有对申请文件真实性负责的义务。造成这一分歧的原因主要在于没有正确认识房产登记行为与房产登记的基础行为是两种不同性质的行为，因而在立法上态度暧昧。如《南京市城镇房屋权属登记条例》规定，因当事人的过错导致登记不实而造成他人损失的，由过错人承担赔偿责任。似乎房产登记部门对登记申请文件只是形式审查。但同时又承认房产登记部门的自我纠错行为，规定在一定情形下登记机关可以直接注销登记或者予以更正。这一规定似乎又要对申请文件真实性负责。笔者倾向于形式审查的观点。因为对于房产登记的基础行为，如买卖、继承、赠与等行为的效力及合法性，房产登记部门不仅无力审查，也无权审查。对“登记不实”这个法律事实的认定，势必要对房产登记的基础民事行为进行法律判断，这实际上已僭越了司法权。因此，房产登记部门对登记申请文件只进行形式审查，并且除因登记部门自身的原因（故意或技术性错误）导致登记不实以外，不可主动更改登记。但由此产生的问题是，当事人的过错（故意或过失）导致登记不实，该登记可否撤销、如何撤销？笔者认为只能通过司法途径解决。

    二、房产登记诉讼是行政案件还是民事案件

    由于我国的房产登记是行政行为，房产登记错误的纠正如通过司法途径解决往往被认为应当选择行政诉讼。而行政诉讼审查的是行政行为的合法性问题，大量的房产登记错误并非房产登记部门违法登记，而是据以登记的民事行为有瑕疵导致，法院不能贸然认定行政登记行为违法。法院的通常做法是中止本案审理，建议当事人先进行民事诉讼。而在涉及房产的民事诉讼中，如当事人对作为证据的房产证提出异议，基于行政行为的效力先定性，法院往往会中止民事诉讼，建议当事人先进行行政诉讼。造成这种浩繁复杂的诉讼模式的原因是多方面的，其中主要是因为将本属民事行为的物权登记定性为行政行为。将来制定物权法时应还物权登记民事行为的本来面目。有学者认为，在目前的法律框架下，可考虑以行政附带民事诉讼的方式将民事行为与行政行为交织的房产登记案件合并审理。笔者认为，应区分两种不同性质的登记错误，登记部门自身的原因（故意或技术性错误）导致登记不实的，可通过行政诉讼；据以登记的民事行为有瑕疵导致登记不实的，可进行民事诉讼，并凭民事生效法律文书直接予以更改。