未办理房屋产权变更手续的买卖行为是否都属于无效民事行为?
发布日期:2009-07-28 文章来源:互联网
本案在审理过程中有不同的意见,其分歧在于如何认定该房屋买卖合同是否有效?
第一种意见认为:刘某与李某之间的房屋买卖协议是有效的。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定,“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。”最高人民法院1984年8月30日发布的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续”; 1993年11月24日最高人民法院印发的《全国民事审判工作座谈会纪要》指出:“审理房地产案件,应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同的效力”。本案中,李某与刘某之间的房屋买卖平等、自愿、有偿,其意思表示真实,并立有契约。买房业已交付了房款,并实际使用管理了房屋,且没有其他违法行为,只是买卖手续不完善,应认定买卖关系有效,但应责令其补办房屋买卖手续。而刘某为获得更高房屋价款而翻悔,要求退房退款的请求,损害了李某的利益,其诉请不予支持。刘某应在判决生效后协助李某补办房屋买卖手续。
第二种意见认为:刘某与李某之间的买卖协议是无效的。任何单位或个人不得私自买卖城市私有房屋;买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买主须持购买房屋证明和身份证明,到房屋所在地房管机关办理产权变更手续;刘某与李某虽已房款两清,但未根据《城市私有房屋管理条例》第九条规定,办理房屋产权变更手续,因此该买卖行为属无效民事行为。李某应归还房屋。
笔者同意第一种意见。
作者:赣县法院 陈宜军
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