已出租的店面被抵押该租赁合同还有效吗？

    2005年7月，刘某将所属的位于市区的一个店面出租给王某用于经营餐馆，租期为3年，租金为每年2万元，一年一付。2006年7月，刘某因要做生意，资金不够，以该店面向银行抵押贷款15万元，抵押期限为1年，并办理抵押登记手续。刘某并未将该店面已经抵押的事实告知王某。2006年12月，王某因患疾病，不能自己经营该餐馆，要求提前退租，刘某不同意退租。王某催讨租金未果，遂诉至法院要求刘某支付其剩余的租金。

    评析：

    本案在审理过程中，查明该店面已经被刘某设立了抵押，该抵押合同有效。针对本案双方当事人所签订的租赁合同的效力问题存在不同的分歧意见。

    第一种意见认为，该租赁合同无效。理由是：根据《中华人民共和国担保法》第四十八条之规定，抵押人将出租的财产抵押，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。本案中，出租人刘某因要做生意，资金不够，以该租赁物（即店面）抵押给银行贷款，并且未将此抵押之事告知承租人王某。法律明确规定了出租人的法定义务，刘某未履行法定义务，因此该租赁合同无效。

    第二种意见认为，该租赁合同有效。理由是：首先，在本案已出租的店面享有租赁权，该出租的店面被抵押后，因而在该店面上又产生了一个抵押权。在抵押权未被行使之前，承租人王某仍取得租赁物的使用价值，还是可以继续使用该店面，经营餐馆。而抵押权人支配的是抵押物的交换价值，此时的租赁合同对双方均具有约束力，不存在无效之情形。其次，一旦当债务人刘某无法清偿抵押所担保的债务时，抵押权人就必然要通过行使抵押权而获得抵押物（即该店面），或因抵押物的行使而拍卖、变卖抵押物，致第三人获得了抵押物的所有权。这就导致了已被租赁的店面所有人发生改变，即意味着租赁合同中一方当事人的变更，即店面租金债权人的变更，此时出租人刘某未履行告知义务，对承租人王某而言，王某可以以刘某擅自变更租赁合同为由要求提前解除租赁合同，或者王某不解除租赁合同，但可以继续向原债权人即抵押人刘某履行支付租金的义务，而不向因抵押权的实现而获得抵押物的人支付租金。在此情况下，已出租的店面被抵押，无论出租人是否履行了告知了义务，其租赁合同仍为有效合同。

    笔者同意第二种意见。

作者：赣县法院 谢彦芳