本案中买卖能否“击破”租赁

    2002年3月，刘某将其拥有一套面积为80平方米的闲置房屋两间借用给张某居住，但是同年6月，张某为养家糊口，增加家庭收入，在没有经过刘某同意的情况下，就把其中一间40平方米的房屋租给了王某。在张某将房屋租赁给王某的期间内，刘某因资金紧张，于2002年12月8日又将这两间房屋转卖给马某，并随即办理了产权过户手续。马某获得房屋产权后打算入住该房屋，于是要求王某搬出，王某拒不同意。马某认为房屋产权已经属于自己，其有权利居住，王某的行为损害了其使用权，遂向法院提起诉讼，要求判令王某立即从该房搬出并赔偿损失。 

    一审法院经审理查明后认为，本案中，作为出租人的张某并不是房屋所有人，并且房屋所有权的转让行为是由所有人刘某完成的，不符合出租人必须就是租赁物所有人的要求，不能适用我国《合同法》第229条的相关规定，即在学理上所称的买卖不破租赁原则。据此，法院作出如下判决：对原告的诉讼请求予以支持，判令被告王某从该房子搬出并赔偿原告相关损失。 

    评析：

    本案中，法院正确地运用了有关买卖不破租赁原则严格的适用要件，依法保护了合法受让人马某的利益。我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即学理上所称的“买卖不破租赁”规则。然而，值得注意的是，在我国的法律实践中，这一原则的适用要受到以下条件的严格限制： 

    1、租赁关系的有效存在.即承租人的租赁契约必须合法有效且期限未满。如果租赁合同无效或被撤销，承租人则无承租权，何谈租赁关系的转移，自然也就不存在击破或不击破租赁的问题，这是适用“买卖不破租赁”原则的前提条件。 

    2、租赁房屋所有权的转让必须是在租赁房屋交付承租人之后。即租赁合同先于买卖合同生效，且租赁房屋已交付于承租人。以此作为“买卖不破租赁” 原则适用要件的主要目的就是使物权化之租赁权具有公示性，便于使受让人可推知查证租赁关系的存在，从而保护受让人的利益。若没有此项公示在前，则不适用买卖不破租赁。 

    3、必须是房屋出租人将租赁房屋的所有权让予第三人。这一要件包含有两种含义：一是仅限于所有权的转让，其他权利的转让不在此限。二是租赁房屋须为出租人所有之物。租赁从本质上讲是一个债权行为，因此并不以出租人对租赁物拥有所有权为要件，也就是说出租人可以就是租赁物的所有人，也可以不是，而是出租他人之物，但是要适用“买卖不破租赁”原则，则必须满足“出租人将租赁物所有权让与”，即要求出租人必须就是租赁物的所有人，也就是说，在出租他人之物的情况下，如果租赁物的所有人让与所有权的，就不适用该原则。 

    结合本案，承租人王某与张某之间的租赁关系虽发生于刘某与马某房屋买卖关系之前，并且该房屋所有权的转让系于租赁关系有效存续期间进行的，但是本案中作为出租人的张某并不是其房屋的所有人，而且房屋所有权转让行为是由所有人刘某完成的，所以就不符合出租人必须就是租赁物所有人的要求，因此不能适用“买卖不破租赁”原则，也就是说承租人王某并不能基于租赁权对抗受让人马某.但是,有一个例外值得提出的是，如果出租人张某受所有人刘某的委托或得其承诺将房屋出租给王某时，则就应该类推适用“买卖不破租赁”原则,否则应避免使用之.法院审理中,合理运用“买卖不破租赁”原则严格适用要件的第三个条件，很好的维护了市场经济秩序的稳定和交易的安全，保护了受让人马某的合法权益，至于王某因此遭受的不利和损失，可依法向其出租人张某主张。 

江苏省邳州市人民法院：王 锴