先占不为准 登记是要件

　　原告任长虎，男，1963年12月8日出生，汉族，垦利县第一中学职工，现住垦利县教育局院内。

　　委托代理人郭利顺，山东利顺律师事务所律师。

　　委托代理人郭歧贵，山东利顺律师事务所律师。

　　被告垦利县农村信用合作社联合社。

　　法定代表人牛群元，主任。

　　委托代理人丁学路，山东诚合律师事务所律师。

　　被告垦利县垦利农村信用合作社。

　　代表人蔡云，主任。

　　案由：土地使用权纠纷

　　原告诉称，原告于2001年10月30日通过东营鑫泉拍卖有限责任公司，以竞买方式取得位于垦利县振兴路22号752.92平方米国有土地使用权及房产一处，并于同年11月28日办理了国有土地使用证书。由于被告垦利县农村信用合作社联合社所属的垦利县农村信用合作社在原告已合法取得的国有土地上营业，影响了原告对该宗土地的开发利用。原告曾多次找被告协商处理未果。为此，特向法院起诉，请求法院依法判令被告停止侵占，限期退出该宗土地，并赔偿给原告所造成的经济损失，以维护原告的合法权益。

　　被告垦利县农村信用合作社联合社（以下简称第一被告）辩称，原告取得土地使用权的这块土地，原属于垦利县建筑安装工程公司，1995年6月5日，被告与该公司达成了联合建设综合经营宿舍楼的协议，约定被告在该公司院内投资建综合经营宿舍楼，被告在投资所建的楼房中无偿给该公司24间，以此来抵偿被告租用该公司的土地合同期内的租金。被告占用部分土地使用期为40年，从1995年7月1日起到2035年7月1日止。根据“买卖不破租赁”的原则，该协议对原告仍然有效。原告应无条件地继续执行该协议，该协议应执行到2035年7月1日为止。原告的购买行为导致了其取得使用权的土地上面盖有被告房屋这种局面的存在，其全部责任均在原告，现在却要求被告停止侵占，限期退出该宗土地，并赔偿经济损失，属于无理要求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　被告垦利县垦利农村信用合作社（以下简称第二被告）辩称，与第一被告的答辩意见一致。

　　[审判]

　　经审理查明，1995年6月5日，山东垦利县建筑安装工程公司（甲方）与原山东省垦利县垦利镇信用合作社（乙方）签订了《联合建设综合经营宿舍楼的协议》一份，该协议约定，乙方在甲方院内投资新建一栋综合经营宿舍楼，乙方在投资新建的楼房中无偿给甲方房屋24间，以此来抵偿乙方租用甲方的土地合同期内的租金。乙方占用甲方部分土地使用期为40年，从1995年7月1日起到2035年7月1日止，到期甲方收回土地使用权。甲、乙双方的主管部门垦利县城乡建设委员会、山东省垦利县农村信用合作社联合社分别在合同上签字、盖章。之后，双方履行了该合同。

　　另查明，乙方现更名为垦利县垦利农村信用合作社，是隶属于第一被告的不具备法人资格的分支营业机构。

　　再查明，因垦利县建筑安装工程公司没有自觉履行东营市中级人民法院已经发生法律效力的法律文书，被东营市中级人民法院强制执行。法院委托垦利县土地评估所对垦利县建筑安装工程公司的部分土地使用权进行评估后，委托东营鑫泉拍卖有限责任公司进行拍卖。原告于2001年10月30日以竞买方式取得了位于垦利县振兴路南侧752.92平方米国有土地使用权，并于2001年11月28日办理了国有土地使用权证书，使用期限到2035年12月14日止。现第二被告的营业场所占用该宗土地531.361平方米。原告以被告在其合法取得的土地上营业，影响其对该土地开发利用为由诉至本院，要求被告立即停止侵占原告具有合法土地使用权的土地，并赔偿经济损失4493.84 元。庭审中，原告变更了该项请求，要求被告赔偿经济损失4496.91元。

　　为证明以上事实，原告提交了《东营鑫泉拍卖有限责任公司》拍卖成交确认书一份、拍卖专用发票二份、《土地使用证》二份、《房屋所有权证》二份、东营市中级人民法院协助执行通知书一份、《垦利县建筑工程公司国有土地使用权地价评估报告》一份；第一被告提交了《联合建设综合经营宿舍楼的协议》一份。

　　综合以上事实，根据法律规定法院作出了如下判决：驳回原告要求被告立即停止侵占，退出争议土地的诉讼请求；被告垦利县垦利农村信用合作社于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失4496.91元；被告垦利县农村信用合作社联合社对第二项负连带清偿责任。

　　[评析]

　　本案争议的焦点在于原、被告双方争议的土地谁取得了合法土地使用权。原告认为，其通过法院执行、拍卖等合法的形式取得了土地使用权，并办理了土地使用权证书；被告认为，其通过与原土地使用权人订立联建协议取得了土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。这一规定表明，土地使用权的合法取得，应以登记为取得权利的表征。虽然被告与垦利县建筑安装工程公司签订了合建协议而取得了该宗土地使用权，但没有到有关部门办理登记事宜，该合建协议只能约束当事人，对合同之外的当事人无约束力。因此，原、被告双方争议的土地，原告取得了合法的使用权。鉴于被告已经履行了合建协议，在该宗土地上建筑楼房，从事营业活动，原告要求被告立即停止侵占的请求，必然给被告造成巨大经济损失，也不利于房地产业的健康发展，原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告可请求被告支付一定的土地使用费；原告要求被告赔偿经济损失4496.91元，是按照购买时的价格，自2001年11月28日计算至2002年11月28日，符合市场习惯且不违背法律规定。

东营市垦利县人民法院：王兴民