房屋转租行为的效力

　　原告侯元勋，东营市农机局职工，住东营市东城辽河小区。

　　委托代理人邱君模。

　　委托代理人董兰凤，东营市鲁北经贸有限责任公司职工，住东营市东城辽河小区。

　　被告：东营市光环工贸有限责任公司。

　　法定代表人祁超功，经理。

　　委托代理人孙振，山东地义律师事务所律师。

　　1999年3月13日，东营鲁光家具装饰有限公司（甲方）三股东之一李俊国代表该公司与原告（乙方）签订精品家具城租赁合同。合同约定：甲方同意将鲁光精品家具城内南侧一楼棚顶、四周墙壁、窗户、楼梯下面的小屋出租给乙方卖灯具用；租赁时间自1999年至2004年；年租金50000元；甲方同意乙方拆除一楼南侧原棚顶，按乙方重新设计装修；乙方必须在三月末装修完，从1999年4月1日起计费。后原告（甲方）与被告（乙方）于2000年12月30日签订光环灯具总汇转租合同，合同约定：甲方同意将鲁光精品家具城内南侧一楼棚顶，四周墙壁、窗户、楼梯下面的小屋出租给乙方卖灯具用；租用期限从2000年12月30日至2004年3月30日；年租金50000元，每月的25日交付；甲方所装饰的内室顶壁折合人民币40000元，合同执行，乙方付20000元，余额在2001年6月底前付清；甲方保证乙方正常经营。合同签订后，被告付款20000元给原告，余款20000元被告一直未付；该合同租金被告一直交付给李俊国收，而未交与原告。

　　被告提供2001年11月28日与东营市鲁光工贸有限公司室内顶棚租赁合同，用以说明原被告签订的租赁合同的房屋房主是东营市鲁光工贸有限公司，李俊国承租东营市鲁光工贸有限公司的房屋后与原告签订的租赁合同，房主不认可原、被告签订的转租合同。原告对此不予认可，被告未提供其他证据加以证实。

　　[审判]

　　东营区法院经审理认为，原告承租东营鲁光家具装饰有限公司房屋后，将其所承租的房屋又转租给被告，被告将与原告签订租赁合同的租金全部交给代表东营鲁光家具装饰有限公司与原告签订租赁合同的三股东之一李俊国，李俊国收取租金的行为系代表东营鲁光家具装饰有限公司的职务行为，应视为东营鲁光家具装饰有限公司对该转租行为的认可，故原、被告签订的转租合同合法有效，被告应按合同规定及时支付原告所装饰的内室顶壁转让费余款20000元。引起纠纷系被告未按合同规定及时付款所致，被告应负全部责任。原告要求被告支付内室顶壁转让费余款20000元的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告主张原被告签订的转租合同的房屋房主是东营市鲁光工贸有限公司，系李俊国承租东营市鲁光工贸有限公司的房屋后转租给原告，房主不认可原、被告签订的转租合同，原告对此不予认可，被告未提供其他证据加以印证，对其主张本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条之规定，判决被告东营市光环工贸有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告侯元勋内室顶壁转让费20000元。案件受理费810元由被告负担。

　　一审判决后，被告东营市光环工贸有限责任公司对判决结果不服，依法向东营市中级人民法院提起上诉。

　　[评析]

　　本案涉及的是房屋租赁合同的效力问题。审查房屋租赁合同的效力与审查其他合同的效力一样，关键是看合同的内容是否符合法律规定，是否是当事人真实意思的表示，是否危害社会和公共利益。在一般情况下，可确认合同有效。根据《合同法》的规定，在这里要明确无效的租赁合同应限于五种情形：（1）一方以欺诈、胁迫方式订立的合同，损害国家利益的；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害公共利益的；（5）违反法律、行政法规的强制性规定的。其次，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的租赁合同并非当然无效，与依重大误解订立的、订立时显失公平的合同均属可变更或撤销的合同，依当事人意思表示确定合同有效与否。再次，限制民事行为能力人、无处分权人、无权代理人订立的房屋租赁合同属于效力待定的房屋租赁合同，经追认或无处分权人取得处分权后，即为有效。这里再审视城市房屋租赁管理办法第六条的规定，按照合同法的规定，除第五种情形即违法建筑出租者属于无效租赁合同外，其他情形按合同法的规定均应效力待定的合同。最后，除上述情形外的其他房屋租赁合同均属当然有效的合同，其中包括表见代理与企业超出经营范围订立的房屋租赁合同。本案的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合同有效。

　　对于本案审查房屋租赁合同的效力后，要根据房屋租赁合同再确定转租行为的效力，租赁合同有效后，才能确定转租是否有效，租赁合同本身无效，转租同样无效。合同法第244条对转租作了规定，根据该条的规定，转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人的转租取得了出租人的同意。出租人既可以在承租人转租前经概括授权的方式或个别认可的方式表示同意，也可以在事后予以追认。在实践中，事后追认常用默示的方式，如出租人对于次承租人请求价金的支付或增加，出租人一旦表示同意，不得随意撤回，以保护承租人的利益。合法转租的法律后果是：转租人与次承租人之间形成新的租赁合同关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系继续有效，承租人并应就次承租人应负责的事由产生的损害向出租人承担赔偿责任。而本案确认合同效力是基于出租人收取次承租人租金，以出租人默示予以认定转租合同的效力是有效。

东营市东营区人民法院：马贤坤