谈迟延交付房产证中的举证责任

发布日期：2009-11-03 作者：110网律师

2006年1月16日，成都某房地产公司与向某在**楼盘售房部签订一份《商品房买卖合同》，双方约定出卖人将位于武侯区**路**号**座1幢1层1号商品房出售给买受人，该商品房为预售商品房。该合同第八条约定出卖人于2006年12月31日前将该商品房交付给买受人；第十五条约定房屋交付后365日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书，将按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。随后双方还签订了补充协议，该补充协议约定，如买受人委托出卖人代为办理，需按出卖人要求签署《委托书》、提交相关资料，并向出卖人预付由买受人承担的法定税、费。如买受人房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理产权分户产权证。
合同签订后，买受人依照合同约定付清了房款，2006年12月28日出卖人向买受人发出交房通知，双方遂于2006年12月31日办理完交房手续。但其后，出卖人迟迟不能将房屋产权证交给买受人。直至 2009年1月10日，出卖人才将房产证办下来交付给买受人。买受人遂向成都市**区人民法院提起民事诉讼，要求出卖人支付违约金4万余元并承担本案诉讼费。
在庭审中原告认为按照约定被告应当在2008年1月1日前为原告办理产权证书，而迟至2009年1月10日才予以办理，已违反了双方的约定，被告从2008年1月1日起到2009年1月10日止违约的天数为375天，按照合同约定的计算方式，被告应承担相应的违约金4万余元。
庭审中，被告对迟延交付产权证的事实予以认可，但对违约金数额提出异议，认为违约金过高，要求法院予以调整。被告提出两点答辩理由：第一、对原告计算违约天数的起点无异议，但对截至点有异议。按照双方合同约定被告在房屋交付后365日内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是将产权证办理下来交付给原告，因此只要被告将需备案的材料交付给产权登记机关，被告的违约期限就应当终止，而被告早在2008年11月20日就将需要备案的材料交付给料产权登记机关，因而，违约期限应从2008年1月1日始至2008年10月20日止。第二、原告虽然迟延受领产权证，但并不影响原告的房屋的使用，原告并没有什么实际损失。依照合同法及合同法解释二的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以要求法院适当减少。
那么本案中违约期限的截止点究竟应当怎么计算，违约金是否过高，由谁来承担举证责任？这都涉及举证责任的分配问题。那么，本案争议的焦点问题的举证责任应当怎样分配呢？
本案中违约截止期限由被告举证更为合理。在实践中，考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，且本案中房产证为委托被告办理，对于办证备案登记等事由自己最为清楚，较原告而言也更有举证能力如果要让原告来举证证明被告提交备案的日期明显不公。因此，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任时，不需要证明是开发商是在某年某月将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定出卖人迟延履行的期限。此时，举证证明截止期限不是取得房产证这天而是提交备案的日期的责任转移到开发商。本案中被告出具了房产登记机关出具的告知信息单，表明被告已在2008年11月20日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，完成了合同约定的责任。因此，本案中被告违约的截止期限应为2008年11月20日。
对于违约金过高的问题，原被告双方都存在一定的举证责任。依据<<最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定>> 第二条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。违约金“过高”的举证责任在提出调整请求的一方，通常为将承担责任的违约方。一般情况下，合同一旦签订当事双方就应当履行，如果违约方提出合同约定的违约金过分高于造成的损失，则应当由其承担起对违约损失过高的证明责任。
但是，违约所造成的损失在计算和举证上十分困难，违约金制度本身的一个重要功能就是以事先约定的方式免去守约方事后举证的困难，对于违约方而言，要知道守约方的损失就更加困难，如果反而由违约方来对对方的损失加以证明，在很大程度上可以说是根本不可能的。因此，让违约方承担举证责任与设立违约金的立法本意相矛盾，且有违公平原则。正是基于这个原因，最高人民法院下发的关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要（一）第三十条规定“违约方请求人民法院调整违约金数额的，在提供违约金过高的初步证据后，举证责任转移至守约方。”这样让让守约方承担一定的举证责任是符合公平原则的。同时，考虑到当事人证明损失和法院认定损失的难度，因此，我们没有必要准确地证明损失的金额，只由守约方就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证即可，以对法官的判断提供一定的依据。在本案中被告应当对应当对违约金过高提出初步证据，然后由原告提出举证证明损失。

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