浅析民法中不同优先权的实现顺序

2001年李某与王某各出资10万元合买了市中心的一间店铺，并简单装修后承租给个体户张某经营。期间王某因父亲重病花光了所有积蓄，并向李某借了4万元。王某因经济紧张，欲向李某转让属于自己的一半店铺所有权并借此偿还李某的借款，李某也表示愿意购买。王某认为自己与李某是多年好友，李某对自己也给予了许多支持与帮助，愿意以低于市场价的价格将店铺的一半份额转让给李某。张某得知王某欲转让店铺份额的消息后，也表示愿意购买并且价格上还可以适当高于李某。王某最终还是将店铺转让给了李某。张某得知后，认为王某侵犯了自己的优先购买权，请求法院确认王某与李某的转让合同无效。但王某认为，李某是按份共有人也同样享有优先购买权。

    上述案件涉及到民法中优先购买权的问题。优先购买权是指某人（公民或法人）在特定的买卖关系中，依法享有在同等条件下，优先于其他人购买出卖人的财产的权利。优先权的法益在于通过确保优先权人在同等条件下购买顺序上的优先，来实现民法中公平合理的原则，确保物在不同权利人之间更为合理的配置。

    从我国的立法情况来看，现行法律确立了两种优先购买权。一种是按份共有财产的共有人享有优先购买权。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。另一种是承租人的优先购买权，承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利，其法律依据主要是《中华人民共和国合同法》第二百三十条。除上述立法确认的两种优先购买权外，在民法理论中还存在典权人的优先购买权，但我国对此并未进行立法规范。

    共有人优先购买权与承租人优先购买权性质不同，但在司法实践中却存在竞合的可能。上述案例即是两种优先权的竞合。当优先权发生竞合时，物权优先性原则是确定其实现先后顺序的关键。所谓物权的优先性，是指同一物之上存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先获得实现。物权的优先效力表现在两个方面：一是不同物权之间的优先效力；二是物权相对于债权的优先效力。物权的优先性是民法的一项基本原则。共有人对于共有财产享有的是物权，而承租人对于租赁房屋享有的是债权，根据物权优先性原则，物权应该先得到实现。因此，当上述两种优先权发生竞合时，其实现顺序是共有人的优先权先于承租人的优先权实现。方宏仁