还谈《妻子伪造委托书出售共有房屋是否有效？》

[案情 ]

张某与李某系夫妻关系，双方于2002年在萍乡市某小区购买了一套商品房，产权证上登记为两人的名字。2004年，因丈夫张某长期在工作，夫妻关系不和，妻子李某准备和张某离婚，并打算卖掉双方居住的房子。2005年，李某伪造了张某同意售房的委托书，与刘某签订了房屋买卖合同，并将该房屋过户到刘某名下。后张某发现后，将刘某诉至法院。

[分歧 ]

伪造的委托书能否构成表见代理？刘某能否取得对该房屋的所有权？

第一种意见认为，该案构成表见代理，刘某对该房屋享有所有权。

第二种意见认为，该案不构成表见代理，刘某对该房屋不享有所有权。

[管析 ]

笔者同意第二种意见，具体理由如下：

1、《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”要构成表见代理，客观上应有足以使相对人相信行为人有代理权的事实和理由。本案中，刘某对未经过公证等方式确认公信力的委托书进行核实，片面依据伪造人李某的言辞不足以认定为相信其有代理权的事实和理由。

2、《物权法》第106条规定了不动产善意取得制度，“……（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的……”。该案中，房产证中登记为张某与李某共有，刘某对房屋为共有是知情的。这说明刘某主观上认识到房屋的共有性，出卖人李某是与张某共同享有出卖房屋的权利。在张某不在订约或过户现场下，刘某没有尽到核查委托书的义务，因此不能认定为善意，从而不适用该制度。

3、登记机关也有审查委托书的真实性的义务。当然，其不一定要主动去调查，完全可以由李某提供相应的证据。

综上所述，笔者认为本案不构成表见代理，但刘某可以取得张某的追认从而取得房屋所有权。

作者：南城县人民法院 曾艾雪