再谈《妻子伪造委托书出售共有房屋是否有效？》

【案情】

张某与李某系夫妻关系，双方于2002年在萍乡市某小区购买了一套商品房，产权证上登记为两人的名字。2004年，因丈夫张某长期在外工作，夫妻关系不和，妻子李某准备和张某离婚，并打算卖掉双方居住的房子。2005年，李某伪造了张某同意售房的委托书，与刘某签订了房屋买卖合同，并将该房屋过户到刘某名下。后张某发现后，将刘某诉至法院。

【分歧】

伪造的委托书能否构成表见代理？刘某能否取得对该房屋的所有权？

第一种意见认为，该案构成表见代理刘某是善意取得，对该房屋享有所有权。

第二种意见认为，该案不构成表见代理，刘某对该房屋不享有所有权。

【管析】

笔者同意第一种意见。理由如下：《合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。此即表见代理的规定。所谓表见代理，是指行为人虽然没有代理权，但与行为人进行交易的相对人有理由相信行为人拥有代理权的无权代理。表见代理的法律后果，是无权代理人的代理行为有效，被代理人应当对相对人承当责任。

本案中张某与李某系夫妻关系，妻子李某在售房时拿着伪造的其丈夫张某同意售房的委托书和房屋产权证与买受人刘某签定了的房屋买卖合同，通过此两文件善意第三人完全有理由相信此房是可以买的，因为在中国几千年的传统中大家一致是认为夫妻之间是可以互相代表的，更何况妻子李某还有两证在手。一、本案中妻子李某行为是超越代理权行为；二、除欠缺此代理权外，该合同其他方面都符合法律规定的生效条件；三、在本案中相对人刘某完全有理由相信作为妻子的李某是有代理权的，此处必须保护相对人的信赖利益。

综上所述，笔者认为此案件为表见代理刘某是善意取得，而且李某与刘某签订了房屋买卖合同，并将该房屋过户到刘某名下，故刘某对该房屋享有所有权。

井冈山市人民法院 王堃