买卖商品房应注意的问题

买卖商品房应注意的问题
   河南梅溪律师事务所  郎建勇
    随着住房制度的改革和经济的发展，越来越多的人购买商品房以解决住房问题或用于投资，但是选购一套符合自己心意的商品房应当考查哪些方面，怎样才能避免购房过程中引起的纠纷，却是很多准备购房的人担心的问题。在这里仅以购买商品房容易引起纠纷的地方作一介绍，并重点介绍签订商品房买卖合同应注意的问题。
一、购买商品房的基本环节
    对于准备购买商品房的人来说，往往存在两种不正确的心理，一种是对买房持有恐惧心理，担心上当受骗；另外一种是持有轻率心理，整日幻想买房后如何构建家园。这两种心理都是不可取的，每一个准备购房的人都应把握好每一个环节，注意其中可能涉及到的问题。虽然购房环节因房屋的类型、地段、时间、场合的不同而有相异之处，但大体上都包括以下几个基本的环节：
（1）收集信息，选择比较
购房信息可能来自报刊杂志上的广告、电视广告、街头广告、房产信息网及房产信息展示会、参观现场楼盘等，也可以咨询相关管理部门。
（2）核验相关法律文件
核验“五证”，了解开发商的资质，手续是否齐全。
（3）询问相关费用
房产交易税费、物业管理费、取暖费、车位费、煤气开户费等。
（4）签订认购协议，交纳定金
认购协议是非正式的商品房买卖合同，在正式的商品房买卖合同签订之前记起到制约双方的作用。
（5）签订商品房买卖合同
签订商品房买卖合同是整个购房过程中最为重要的环节，日后双方产生纠纷全凭该份合同的记载来证明，必须慎重。
（6）办理付款手续
 主要是办理商业性贷款或公积金贷款，与商业银行或住房公积金管理中心签订贷款协议，该环节开发商应协助提供相关材料。
（7）办理买卖登记手续
买卖双方到国土资源局和房产管理局办理登记手续，实践当中也由开发商自己去进行登记的情况，但须经过购房人的授权。办理银行按揭需将合同正本交银行保存。
（8）验收、入住
该环节主要查验工程《建设工程竣工验收备案表》、《实测面积表》原件，并要求开发商提供《商品房使用说明书》和《住宅质量保证书》。
（9）签订物业管理合同
购买商品房当时开发商一般拥有自己的物业管理公司，开发商在销售房屋时关于物业管理的一些承诺尽量要求其写进物业管理合同。正式入住以后物业管理公司往往有开发商委托或经过招投标新进的物业管理公司来进行物业理，对于入住后可能遇到的一切问题应在物业管理合同中予以明确。
（10）办理产权登记手续
目前一般是开发商将办理产权登记的一切文件资料提交给房产登记管理部门，再由购房人申请办理。因此应按照《商品房买卖合同》约定或法律规定期限要求开发商向房产登记管理部门提交办理产权登记的一切文件资料。另外应要求开发商向土地管理部门提交办理土地使用权证所需材料，一并办理土地使用权证。
二、购买商品房应注意的问题
人们购买商品房基本上出于居住或投资两个目的，因此应根据个人的情况选择适合自己的商品房，一般应注意以下问题：
（1）所处位置
也就是常说的地段，这很重要，关系到上、下班是否方便，购物是否方便，空气质量的好坏，社会环境如何，将来孩子上学是否便利等问题。
（2）楼层、朝向、面积、结构和价格
楼层高低关系到将来所居住人是否上、下方便，面积大小是否合适，结构是否符合居住及使用要求，价格能否接受，是否能充分接受太阳光照等。
（3）楼间距及层高
楼间距即前后两幢楼之间的距离，它的大小直接影响了入住后是否影响采光和通风，是否有压抑的感觉。层高是地面与房顶之间的距离，这与建筑成本有很大关系，层高每增加10厘米，其成本也相应增加1%，开发商为了节约成本一般不会把层高弄得过于高，但是在购房时也不应仅注意其他方面而乎略了层高，导致入住后有种压抑感，
并且影响了装修。
（4）室内管道是否贯通
房屋内的给排水管道、天然气管道从房屋内上下贯通是否影响了正常的走动，是否给装修带来不便，或是作隐蔽装修后是否会减少套内空间。
三、商品房一般会出现哪些质量问题
商品房出现质量问题有些是正常的，有些则是建筑商不按正常建筑规程建设造成的，还有些是因为偷工减料造成的，现实中商品房常见的质量问题有如下几个方面：
（1）门窗不正、油漆脱落、无法正常关闭；
（2）金属配件生锈、门锁脱簧或有较大摩擦声音；
（3）卫生洁具不合格，有滴水、渗水、下水不通畅现象；
（4）地面装修不实，空鼓、开裂、不平整；
（5）有内装修的房子地面砖排列不规则，接缝不均匀；
（6）屋面防水处理不好，漏、渗水；
（7）阳台门窗封闭不严；
（8）墙面处理不彻底，起皮或遇水脱落；
（9）电气开关或线路不合格，缺少预留插座。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修年限为：
（1）基础工程和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限；
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防参漏为5年；
（3）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（5）装修工程为2年；
其他项目的保修期限由建设单位与施工单位约定。
四、办理个人住房贷款的程序
个人住房贷款的办理主要发生在购房人与银行之间，开发商在这个阶段也应按约定协助购房人提供相应资料。主要分以下几个阶段：
（1）申请阶段
购房人应直接向银行提出住房贷款申请，并按银行要求提供相应的文件资料，银行在对这些文件资料的真实性、合法性与可行性进行审查后在三周内给予答复。
（2）签订借款合同
银行经审查同意后，由购房人与银行签订借款合同，并根据不同情况签订借款抵押合同或保证合同。借款人发放贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买商品房的价值。申请使用住房公积金账户贷款的，在借款申请被批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转账方式将资金划转到开发商在银行开立的账户。住房公积金贷额度最高不得超过借款人退休年龄内所交纳住房公积金数额的两倍。
五、办理个人住房贷款应提交的材料
购房人办理个人住房贷款应向银行提交如下材料：
（1）身份证明文件（居民身份证、户口本）；
（2）个人具有稳定经济收入的证明；
（3）购买商品房的合同书；
（4）担保物品清单及权利证书或保证人资信证明；
（5）申请住房公积金贷款应提交住房公积金管理部门出具的证明；
六、购买二手房如何避免产权纠纷
购买二手房最注意的问题有两个，一是价格，二是产权。对于产权有纠纷的、部分产权的（如以标准价购买的公有住房）、共有产权的、无产权或产权不清的房子尽量不要购买，以免日后产生麻烦。根据《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此在购买二手房时，应抓准产权证这个问题，以使购买后的房屋能办理过户手续。可从以下几个方面注意这个问题：
（1）核实产权的真实性与完整性
核实产权所有人与卖房人是否是同一人，有无存在担保法律关系，是成本价房、标准价房还是经济适用房，产权证上注明的面积与实际面积是否一致，查验产权证正本并到房产管理局查询。
（2）出售权利是否存在瑕疵
如果是以标准价购买的公有住房，看是否已按成本价补足费用，或是否与原单位确定了分成比例。单位住房有些单位享有优先购买权，单位是否同意出卖。对于军队、医院、学校等公有住房一般不允许上市出售，如要购买须经单位盖章证明同意出售才可。
（3）产权及时过户
可以协商先到房产、土地管理部门办理过户手续再交钱。
七、商品房涉及的几个面积概念
（1）建筑面积 
建筑物外墙所围成空间的水平面积，包括了房屋居住使用的面积、墙体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积
。
（2）使用面积
房屋内直接供住户生活使用的面积，跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包含在结
构面积内的烟道、通风道、管道等均计入使用面积，内墙面装修厚度计入使用面积。
（3）公用面积
为住户出入方便，保障生活所设置的公共走道、楼梯、电梯间等所占面积总和，在购买商品房开发商给计算建筑面积时都包括了公用面积的分摊问题。
（4）实用面积
建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
（5）套内面积
也称地砖面积，在实用面积基础上扣除了柱体、墙体等占用空间后余下的空间面积。
八、商品房的建设与销售依据
开发商以出让方式取得国有土地使用权并经过城建规划部门的批准建设商品房并销售的批准文件即为商品房的建设与销售依据，也即人们常说的“五证”。包括《国有土地使用权证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》。没有取得上述“五证”的开发商开发建设的商品房即为手续不全的商品房，购买后容易引起纠纷，其中最主要的是《商品房销（预）售许可证》，如果开发商在销售或预售商品房时没有取得该证而欺骗消费者说取得该证或伪造该证的消费者可获得已付购房款的双倍赔偿。
九、商品房销售广告
商品房的销售广告或宣传资料从法律上来说属于要约邀请，但是如果开发商开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并以此对购房者与之订立商品房买卖合同产生重大影响的，应当视为要约，该销售广告或宣传资料中的相关说明及允诺应当视为合同内容，开发商在商品房交付后违反上述说明与允诺的应承担相的违约责任。对于凭街头广告或媒体广告购房的人来说，应保存好该广告或宣传资料，以妨日后发生纠纷。
十、消费者可要求双倍赔偿的情形
消费者在下列情况下，购买商品房的目的无法实现的，可请求解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息，赔偿因此所受损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的；
（3）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明的；
（4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的；
（5）出卖人故意隐瞒所售房屋已卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实的。
十一、商品房交付
商品房的交付即为对商品房的转移占有使用。一般情况下以开发商向购房者交付房屋钥匙为交付方式，但当事人另有约定的除外。房屋交付涉及的一个问题就是房屋风险的转移，依据《中华人民共和国合同法》的规定，标的物所有权的转移以标的物的交付为标准来确定，法律另有规定或当事人另有约定的除外。标的物交付前所有权并未发生转移，其毁损、灭失的风险由出卖人承担，标的物交付后所有权发生转移，其毁损、灭失的风险由买受人承担。商品房买卖亦是如此。但根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权权属登记制度。因此，在买受人未取得房屋所有权证之前，该房屋仍属于开发商所有，因此在合同中约定房屋交付时可考虑到这一点。
十二、面积差异处理
出卖人交付使用的商品房建筑面积或套内面积与合同约定不符，合同有约定的按约定处理。合同没有约定或约定不明确的，按下列原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%（包括3%）以内的，按照合同约定价格据实结算；
（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人可请求解除合同，返还已付购房款及利息。若买受人同意继续履行合同
，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%（包括3%）以内部分的房价款由买受人按约定价格补足，
超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%（包
括3%）以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
十三、违约金如何约定
出卖人与买受人可以在商品房买卖合同中约定出卖人迟延交房或买受人迟延付款应承担的违约责任，具体标准可参照如下执行：
（1）逾期付款的，按未付购房款总额比照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算；
（2）逾期交付房屋的，按逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类
房屋租金标准计算。
当事人如以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
十四、产权证件的办理
现实购买商品房后产权证件的办理程序一般是开发商向买受人交付房屋后一定期限内，由开发商将办理产权登记所需材料报到产权登记管理部门，再由买受人向产权登记管理部门申请办理。而该期限一般是由开发商在合同中事先订好的，一般为180天或一年。但如果双方在合同对办理产权登记的期限没有约定或约定不明确的，应按如下方式确定出卖人应当办理的期限。
（1）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（2）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
如果因出卖人原因未在上述期限内办理房屋权属登记，买受人可以要求出卖人承担违约责任。如果超过双方约定或《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限一年，由于出卖人原因致使买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。