楼市“假性”回暖房价反弹是痴人说梦--北京房地产律师，北京房产律师，北京刑事辩护

发布日期：2010-09-01 作者：110网律师

  楼市已经回暖？看起来似乎是这样。

    楼市已经回暖？看起来似乎是这样。至少一线城市成交量8月份成交量已呈现较大幅度的上升。
    据北京房地产交易管理网数据，8月16日—8月22日全市共成交新房2636套，环比上涨47.3%；其中新房住宅1190套，环涨20%。同一周，北京二手房住宅共成交2885套，日均成交量达412套，环比上涨13.5%，创下了5月份以来单周成交量新高。8月23日北京二手住宅日签约量更是达到651套，创下3个月来单日成交量新高。据21世纪不动产观察，成交量环比上涨的趋势一直延续到了8月底。同样的现象也出现在上海、深圳、杭州等一线城市。北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，北京西城律师，北京东城律师。
与此同时，价格也有所止跌甚至部分城市的部分楼盘略有上浮。深圳楼市最为明显。8月16日—22日，深圳市新房住宅共成交843套，环比增长72.4%，成交均价重回2万元大关，为每平方米21368元，环比上涨18.6%。二手房市场同期共成交2533套，创下两个月来的新高，环比增长22.5%。上海市场近期在部分豪宅的带动下，均价环比上升明显。北京市场由于郊区楼盘成交较多，带动均价继续下滑。
    据监测数据显示，8月下旬以来，北京二手房业主坚持不降价的情况普遍增多，有些业主表示其挂牌底价坚决不松动。而上海16个热点板块的标杆楼盘二手房交易价格的监测显示，超过1/3楼盘的均价已从5月底的最低水平回升到4月底的水平，其中，闸北大宁板块的新梅共和城和杨浦控江板块的新凤城两个楼盘6、7月份均价持续回升，升幅在6%~16%，与4月中旬高点持平。7月份，这些标杆楼盘仅有3个楼盘成交价有所下跌，四分之一的楼盘价格在上涨。
    不过，在实际交易中，假如二手房业主提价或表示坚决不降价，其成交率就会大大降低，或成交时间大大延缓，毕竟这是个调整中的市场，大部分购房者还是抱着砍价的期望来的。
    笔者认为，8月份楼市回暖，更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，更不能称为楼市全面的回暖。成交量的上升，主要有以下几个方面的原因：一是从政策层面看，调控政策已趋于稳定，观望心态缓和，积压了3个多月的刚性需求开始入市；二是从市场层面看，楼市已进入到一个各方心态达到相对平衡的平台，无论是向下还是向上，都需要消化一些筹码；三是从具体情况看，前期二手房先行降价，现初步传递到新房，开发商不得不参考周边二手房定价，开发商新盘打折的现象在增多，吸引了一部分购房者入市。北京房产律师，北京刑事律师，北京房地产律师，北京刑事辩护律师，北京律师事务所，北京丰台律师，北京海淀律师，北京朝阳律师，北京西城律师，北京东城律师。
    房地产调控，从政策制定者角度看，对成交量的增长，是持欢迎态度的。但目前楼市以成交量为代表的回暖是一种“假性回暖”，因为无论是从政策面、市场面和企业面都不支持楼市的真正回暖。恰恰相反，在多方因素的压力下，一波新的降价潮已是箭在弦上。
    国务院副总理李克强8月份两次有关抑制房地产投机行为、继续贯彻调控政策的讲话，已明确传达出中央政府“调控不放松”的态度。如果将这一表态与当前调整经济结构、转变经济增长方式的大背景联系起来，那么有理由猜测，自2010年4月17日启动的本轮调控，不会很快结束，而有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。
    虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。从目前的情况看，对住宅征收房产税近期出台的可能性不大，但若有必要，至少会加快出台预售资金监管的政策。虽然上周传闻国有商业银行停止发放开发贷款的消息未予证实，但从实际情况看，银行存在继续紧缩开发贷款的趋势。这些措施对开发商原本紧张的资金链是一个很大的挑战，从而增加了其降价的压力。
    另外，更大的压力来自供应层面。2007年是土地供应的高峰之年，这些土地项目在2009年的楼市井喷促进下纷纷开工。相关数据显示，2009年全国新开工面积11.5亿平方米，而竣工面积一般为上一年度新开工面积的70%左右。由于开工项目形成实际供应有一定的滞后效应，去年的新开工量将从今年下半年以后陆续推向市场。据预测，今年3季度以后，房屋竣工面积将快速增长，并于今年底达到峰值，全年竣工面积有望突破8亿平方米。
    这从9、10月一线城市的新增供应楼盘可见一斑。8月上旬，计划于9月开盘的项目不足30个，到8月下旬，准备9月份入市的项目已超过40个，将超过7-8月的开盘总和。上海、深圳、杭州等城市9月开盘项目也创下4月以来的新高。
    所以，在以上几方面的压力下，新一轮调控以来的第二波降价潮即将到来。这一波降价潮将会带动成交量的增长。降价过后，市场再次达到一个相对平衡点。如果政策预期稳定，没有新的严厉调控政策出台，成交量仍将有序增长。但未来半年内，不要期望房价在成交增长的基础上大幅反弹，正如不要期望房价的暴跌一样。

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