律师成功代理被告方的精选案例

发布日期：2010-09-07 作者：110网律师

一起房屋买卖合同纠纷案，原告起诉要求被告退还购房款、支付违约金等合计人民币近14万元，被告在本律师代理下抓住纠纷之要害有条不紊地进行反驳。最终，原告方同意被告方提出的调解方案，并在法院主持下达成调解协议。

一、原告的诉讼请求及事实理由：
2009年3月13日原告XX与三个被告签订了购房协议，双方约定由原告出资购买三个被告所有的位于本市浦东新区瑞和路XX弄XX号XX室房屋，总价款为人民币33万元整，协议签订后原告当日向被告支付了定金5000元，2009年3月18日原告又向被告支付了购房款4.5万元，之后被告开始反悔，将总房屋价格增至人民币39万元，经过协商，原告接受了被告的条件，于2009年4月24日签订了上海市房地产买卖合同，合同签订次日，被告又开始反悔，要求增加购房款，遭原告拒绝。随后，原告向被告支付首付余款3万元时，遭被告拒收，为此原告将3万元首付款余款付至上海XX房地产经纪事务所，请中介代转给被告，2009年6月1日，原告办出了中国建设银行个人住房贷款，原告通知被告办理过户手续时遭被告拒绝，2009年7月21日被告向原告发出了解除购房合同的函。为此，原告向法院提起诉讼。
   诉讼请求：1、请求判令三个被告向原告退还购房款计人民币5万元；2、请求判令三个被告向原告退还煤气开通费、有线电视开通费。垃圾清理费及房屋维修基金，合计人民币3800元；3、请求判令三个被告向原告支付赔偿金人民币7.8万元；4、请求判令三个被告向原告支付因购房而支付的中介费人民币7000元；5、本案诉讼费由被告承担。

二、本律师接受被告方委托，竭力维护被告方的合法权益。并作了如下抗辩：
    (一)关于合同违约方及《补充条款》第一条的理解问题
2009年4月24日，双方当事人签订的《上海市房屋买卖合同》第二条第二款约定：“乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。合同附件三“付款协议”约定“见补充条款”。《补充条款》第一条的规定了：“在甲乙双方签订房地产买卖合同五日内，乙方向甲方支付首期房价款人民币捌万元（内含已付定金人民币伍万元整）。甲方应将该房屋的产权证原件交由上海XX房地产暂为保管。”
   本案的关键在于：双方签订的合同生效后，原告未在上述合同及补充条款第一条约定的期限内将首期房价款人民币捌万元支付给被告。显然，合同的违约方应为原告，而非被告。
   1.原告诉状称“原告向被告支付首付余款3万元时，遭被告拒收”问题。
第一、原告未提交被告拒收原告首付余款的证据；实际上，原告根本没有在4月24日合同签订后的5天内向被告提出支付款项的事宜。
第二、原告提交的证据“购房定金凭证”，显示：原告于同年3月18日曾通过建行自动柜员机汇入被告的账户人民币45000元作为购房定金。据此，被告认为，原告是知晓被告的账户的。退一步讲，即使被告真的拒收（实际上原告当时没有提出支付），原告完全可以直接将被告的拒收款项直接汇入被告的银行账户。
2.原告称“原告将3万元首付余款付至上海XX房地产经纪事务所，请中介代转给被告”问题。
第一、最重要的是，上海XX房地产经纪事务所不是本案的当事人，双方当事人在合同及其他补充条款中也未约定其有“代收”房款的权利与义务。
第二、根据事后被告找上海XX房地产经纪事务所职工XXX谈话的录像资料，上海xx房地产经纪事务所在收到款后并未联系、告知或转交给被告，且其出具的“收据”涉嫌伪造。
第三、假使被告提请鉴定的“收据”被确定为“真实”的，或者双方当事人约定了上海xx房地产经纪事务所有“代收房款”之权利或义务，但由于上海xx房地产经纪事务所未在合同约定的时间内（即在甲乙双方签订房地产买卖合同五日内）将代收的3万元首付余款代转给被告，根据《补充条款》第一条的约定 “在甲乙双方签订房地产买卖合同五日内，乙方向甲方支付首期房价款人民币捌万元”，故，原告未履行完毕其首付房款之义务，是原告违反了合同的约定。
(二)关于原告的诉讼请求
1.原告要求被告退还已付的5万元问题。被告认为，根据双方当事人的合同、补充条款约定以及原告提交的“购房定金凭证”等，原告已付被告的5万元性质为定金。由于原告违约，被告提出解除合同，故，被告根据定金罚则，有权不予退还这5万元定金。
2.由于原告违反合同的付款协议，被告不仅不同意原告的提出的赔偿金，而且，还保留进一步追究原告违约责任的权利。
3．被告不同意原告提出的第（2）项诉讼请求。根据合同第九条（三）的约定，原告违约，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，不足部分将继续追偿。
4.被告不同意支付原告因购房而支付的中介费。一般情况下，中介居间介绍，居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。合同中未约定房屋不能交易中介费由被告承担之规定，且被告认为合同的解除系原告的违约所致……

三、本案处理的结果：原告及代理律师于2009年9月4日同意被告方提出调解方案，并在法院的主持下达成调解协议。即：1、被告于签收本调解书之日起15日返还原告人民币5万元；2、本案诉讼费人民币1538元由原告承担。

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